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Calculadora de plusvalía municipal
La plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos) se paga al vender, heredar o recibir en donación un inmueble urbano. Esta calculadora compara el método objetivo y el real y te dice cuál te conviene.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Con el método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia (por ejemplo, 0,19 con 8 años en 2026) × el tipo del ayuntamiento (máximo 30 %). Si te sale menos con el método real (ganancia de la venta × porcentaje de suelo × tipo), puedes pedir que se aplique ese. Si vendes por menos de lo que compraste, no se paga.
Coeficientes máximos vigentes en octubre de 2026 (Real Decreto-ley 8/2023). Cada ayuntamiento fija los suyos (no pueden superar estos) y su tipo, hasta el 30 %, y puede aplicar reducciones y bonificaciones. Si vendes por menos de lo que compraste, no hay plusvalía. Desde el 1 de diciembre de 2026 podría aplicarse una tabla nueva si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026.
Cómo usar la calculadora
- Busca en el recibo del IBI el valor catastral del suelo.
- Indica los años completos que has tenido el inmueble y el tipo de tu ayuntamiento (máximo 30 %).
- Para comparar con el método real, añade el precio de compra, el de venta y el porcentaje de suelo del valor catastral.
- Pulsa "Calcular plusvalía".
Los dos métodos
- Objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia (máximo 20 años).
- Real: diferencia entre el precio de venta y el de compra, en la proporción que representa el suelo en el valor catastral.
Puedes elegir el que te resulte más bajo. Si no hay ganancia, no hay impuesto, y hay que acreditarlo con las escrituras.
Coeficientes
Los coeficientes máximos los fija la ley y cada ayuntamiento aplica los suyos, sin superarlos. En octubre de 2026 rigen los del Real Decreto-ley 8/2023; si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, desde el 1 de diciembre de 2026 habrá una tabla nueva.
Quién paga y plazos
En la venta paga el vendedor; en herencias y donaciones, quien recibe. Plazo: 30 días hábiles en ventas y 6 meses (prorrogables a un año) en herencias. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % en herencias entre familiares.
Ejemplos
Suelo de 40.000 € y 8 años
Objetivo: 40.000 × 0,19 × 30 % = 2.280 €. Real (compra 150.000 €, venta 190.000 €, 40 % de suelo): 4.800 €. Conviene el objetivo.
Preguntas frecuentes
¿Hay que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el precio de venta es inferior al de compra no hay incremento de valor y no se paga, pero hay que acreditarlo.
¿Quién paga la plusvalía en una venta?
El vendedor, salvo que se pacte otra cosa. En las herencias y donaciones, quien recibe el inmueble.
¿Cuál es el tipo de la plusvalía?
Lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %.
Normativa
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 107 (base y coeficientes)
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 104.5 (sin incremento no hay impuesto)
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 108 (tipo máximo)
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