# Calculadora de plusvalía municipal > Plusvalía por el método objetivo y el real, para saber cuál te conviene. Calculadora gratuita: https://asesor.legal/herramientas/calculadora-plusvalia-municipal/ La **plusvalía municipal** (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos) se paga al vender, heredar o recibir en donación un inmueble urbano. Esta calculadora compara el método objetivo y el real y te dice cuál te conviene. ## ¿Cómo se calcula la plusvalía municipal? Con el método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia (por ejemplo, 0,19 con 8 años en 2026) × el tipo del ayuntamiento (máximo 30 %). Si te sale menos con el método real (ganancia de la venta × porcentaje de suelo × tipo), puedes pedir que se aplique ese. Si vendes por menos de lo que compraste, no se paga. ## Cómo usar la calculadora - Busca en el recibo del IBI el valor catastral del suelo. - Indica los años completos que has tenido el inmueble y el tipo de tu ayuntamiento (máximo 30 %). - Para comparar con el método real, añade el precio de compra, el de venta y el porcentaje de suelo del valor catastral. - Pulsa "Calcular plusvalía". ## Los dos métodos - **Objetivo:** valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia (máximo 20 años). - **Real:** diferencia entre el precio de venta y el de compra, en la proporción que representa el suelo en el valor catastral. Puedes elegir el que te resulte más bajo. Si no hay ganancia, no hay impuesto, y hay que acreditarlo con las escrituras. ## Coeficientes Los coeficientes máximos los fija la ley y cada ayuntamiento aplica los suyos, sin superarlos. En octubre de 2026 rigen los del Real Decreto-ley 8/2023; si se convalida el Real Decreto-ley 29/2026, desde el 1 de diciembre de 2026 habrá una tabla nueva. ## Quién paga y plazos En la venta paga el vendedor; en herencias y donaciones, quien recibe. Plazo: 30 días hábiles en ventas y 6 meses (prorrogables a un año) en herencias. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % en herencias entre familiares. ## Ejemplos ### Suelo de 40.000 € y 8 años Objetivo: 40.000 × 0,19 × 30 % = **2.280 €**. Real (compra 150.000 €, venta 190.000 €, 40 % de suelo): 4.800 €. Conviene el objetivo. ## Preguntas frecuentes ### ¿Hay que pagar plusvalía si vendo con pérdidas? No. Si el precio de venta es inferior al de compra no hay incremento de valor y no se paga, pero hay que acreditarlo. ### ¿Quién paga la plusvalía en una venta? El vendedor, salvo que se pacte otra cosa. En las herencias y donaciones, quien recibe el inmueble. ### ¿Cuál es el tipo de la plusvalía? Lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %. ## Normativa - [Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 107 (base y coeficientes)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214#a107) - [Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 104.5 (sin incremento no hay impuesto)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214#a104) - [Ley Reguladora de las Haciendas Locales, art. 108 (tipo máximo)](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214#a108) ## Calculadoras relacionadas - [ITP de una vivienda usada](https://asesor.legal/herramientas/calculadora-itp-vivienda/): Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por comunidad autónoma en 2026. - [Plazos de una herencia](https://asesor.legal/herramientas/plazos-herencia/): Certificado de últimas voluntades, Impuesto de Sucesiones (6 meses y prórroga) y plusvalía municipal. ## ¿Necesitas ayuda con tu caso? Si hay mucho dinero en juego o tu caso tiene particularidades, consulta con un abogado. En el directorio tienes [abogados fiscalistas](https://asesor.legal/abogados-derecho-fiscal/) de toda España, y [Amara, nuestro asistente jurídico](https://asesor.legal/asistente-virtual/), te orienta gratis. [Cuéntale tu caso a Amara (gratis)](https://asesor.legal/asistente-virtual/)[Abogados fiscalistas](https://asesor.legal/abogados-derecho-fiscal/) --- Herramienta informativa de Asesor.Legal (Neurogestión SL). No sustituye el asesoramiento de un abogado. Normas comprobadas el 2026-10-24.