O senhorio pode cortar a água e a luz?

Informação verificada a 29 de outubro de 2026 no Código Civil (versão consolidada mais recente, Lei n.º 29/2026), no NRAU (Lei n.º 6/2006, com as alterações da Lei n.º 12/2019 e da Lei n.º 56/2023), no Código de Processo Civil e no Código Penal. Ficar sem água ou sem luz por decisão do senhorio acontece sobretudo em conflitos por rendas ou para pressionar uma saída. Explicamos o que a lei diz, o que o inquilino pode fazer e o que o senhorio deve fazer em vez disso.

Está em discussão no Parlamento uma reforma do arrendamento (Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª). À data desta verificação, tinha sido aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026 e estava em apreciação na especialidade, sem votação final nem publicação. Este artigo descreve a lei em vigor.

O senhorio pode cortar a água e a luz ao inquilino?

Não. Enquanto o contrato dura, a primeira obrigação do senhorio, a seguir a entregar a casa, é «assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina» (Código Civil, art. 1031.º, alínea b)). Uma casa para habitação sem água nem eletricidade dificilmente cumpre esse fim.

O Código Civil acrescenta que, «não obstante convenção em contrário, o locador não pode praticar actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo locatário, com excepção dos que a lei ou os usos facultem ou o próprio locatário consinta em cada caso» (art. 1037.º, n.º 1). Cortar a água, a luz ou o gás é, em princípio, um desses atos. E uma cláusula no contrato a permitir o corte não afasta a regra, por causa da expressão «não obstante convenção em contrário».

Interrupções temporárias para reparações urgentes, que o inquilino deve tolerar (art. 1038.º, alínea e)), são outra coisa. Sobre obras, veja obras no arrendamento: quem paga.

E se o inquilino não pagar a renda?

Mesmo com rendas em atraso, o corte não é um meio legal de cobrança. O Código de Processo Civil diz que «a ninguém é lícito o recurso à força com o fim de realizar ou assegurar o próprio direito, salvo nos casos e dentro dos limites declarados na lei» (art. 1.º).

A exceção, a ação direta, só é lícita quando for indispensável «pela impossibilidade de recorrer em tempo útil aos meios coercivos normais» e não é lícita «quando sacrifique interesses superiores aos que o agente visa realizar ou assegurar» (Código Civil, art. 336.º, n.os 1 e 3). Quem tem rendas por receber tem meios coercivos normais: a indemnização de 20 %, a resolução do contrato e o procedimento de despejo. Explicamos esses meios em renda em atraso: que multa e o que fazer.

Cortar a água e a luz é assédio no arrendamento?

Pode ser. Desde a Lei n.º 12/2019, o NRAU proíbe o assédio no arrendamento, definido como «qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário», o sujeite a um ambiente intimidativo ou hostil, «ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado» (NRAU, art. 13.º-A).

Um corte feito para levar o inquilino a sair encaixa, em princípio, nesta descrição; sem esse objetivo, continua a ser, em regra, proibido pelo art. 1037.º do Código Civil. Cada caso depende dos factos e da prova.

Como pedir ao senhorio que reponha os serviços

A lei dá ao inquilino um mecanismo próprio, a intimação para tomar providências. O arrendatário pode intimar o senhorio a «corrigir outras situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais como as ligações às redes de água, eletricidade, gás ou esgotos» (NRAU, art. 13.º-B, n.º 1, alínea c)).

Atenção ao último prazo: a intimação caduca, e com ela a sanção, se a injunção não for requerida no prazo de 30 dias a contar do fim do prazo de resposta do senhorio, ou se for indeferida (art. 13.º-B, n.º 7). A intimação não exclui outras vias: a lei ressalva expressamente a responsabilidade civil e criminal e o «recurso aos demais meios judiciais ou extrajudiciais» (art. 13.º-B, n.os 1 e 5).

Quando é preciso uma providência cautelar

Ficar sem água ou luz não pode esperar 30 dias. Nesses casos, a lei permite ao inquilino recorrer ao tribunal com urgência. O Código Civil diz que o locatário que for privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos «pode usar, mesmo contra o locador, dos meios facultados ao possuidor» (art. 1037.º, n.º 2), entre os quais o recurso ao tribunal para ser mantido ou restituído na posse (arts. 1277.º e 1279.º).

No processo civil, há dois instrumentos relevantes:

• Restituição provisória de posse: em caso de esbulho violento, o juiz pode ordenar a restituição «sem citação nem audiência do esbulhador» (Código de Processo Civil, arts. 377.º e 378.º). Se um corte de serviços ou uma troca de fechadura é «esbulho violento» depende dos factos e da apreciação do tribunal.
• Procedimento cautelar comum: quem for esbulhado ou perturbado sem violência pode recorrer a ele (art. 379.º). Serve quando alguém «mostre fundado receio de que outrem cause lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito» (art. 362.º, n.º 1).

Os procedimentos cautelares são urgentes e devem ser decididos em primeira instância no prazo máximo de dois meses, ou de 15 dias se o requerido não tiver sido citado (art. 363.º). Que instrumento serve num corte de água ou luz, e com que prova, é uma decisão técnica que depende do caso: é aqui que a ajuda de um advogado faz mais diferença.

O corte de água e luz pode ser crime?

Pode, consoante os factos, mas não há uma resposta automática. O Código Penal pune com prisão até três anos ou multa quem, «por meio de violência ou de ameaça com mal importante, constranger outra pessoa a uma acção ou omissão, ou a suportar uma actividade» (art. 154.º, n.º 1, crime de coação). Se o senhorio entrar na casa sem autorização para fazer o corte, pode estar em causa a violação de domicílio (art. 190.º).

Se um corte concreto preenche algum crime depende de como aconteceu, do que foi dito e da prova. Não é possível afirmá-lo em abstrato. Se pondera apresentar queixa, veja como apresentar queixa-crime e fale antes com um advogado sobre o que deve provar.

Os contratos da água e da luz estão em nome do senhorio: muda alguma coisa?

Muda a relação com a empresa fornecedora, mas não as obrigações do senhorio para com o inquilino. Ser o titular do contrato de fornecimento não o autoriza a usar esse poder contra o inquilino: continua obrigado a assegurar o gozo da casa (art. 1031.º, alínea b)) e proibido de o diminuir (art. 1037.º, n.º 1).

Se é senhorio e os consumos não estão a ser pagos, trate essa dívida pelos meios legais, nunca através do corte. Em contratos novos, convém deixar escrito quem é titular dos fornecimentos e quem paga; veja como fazer um contrato de arrendamento.

O que fazer, passo a passo

• Registe tudo: data e hora do corte, fotografias do contador ou do quadro elétrico, mensagens do senhorio, testemunhas.
• Envie a intimação escrita do art. 13.º-B, por carta registada com aviso de receção, e anote os prazos.
• Se houver ameaças, violência ou entrada na casa, contacte as autoridades policiais.
• Continue a pagar a renda: deixar de pagar pode dar ao senhorio fundamento para resolver o contrato.

Se o senhorio diz que não há contrato, leia o senhorio pode despejar um inquilino sem contrato?. Sobre outros limites, veja o senhorio pode entrar em casa do inquilino?.

Quando falar com um advogado

Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

• está sem água, luz ou gás e precisa de uma solução urgente;
• o corte surge depois de pedidos para sair da casa ou de ameaças;
• enviou a intimação e o senhorio não respondeu em 30 dias;
• pondera apresentar queixa e quer saber que prova reunir;
• é senhorio, tem rendas ou consumos em dívida e quer agir sem violar a lei.

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Perguntas frequentes

O senhorio pode cortar a luz se eu não pagar a renda?

Não. A falta de pagamento tem meios legais próprios, e a lei proíbe o recurso à força para fazer valer um direito (Código de Processo Civil, art. 1.º). O senhorio não pode diminuir o gozo da casa (Código Civil, art. 1037.º, n.º 1).

O contrato diz que o senhorio pode cortar os serviços. É válido?

A regra do art. 1037.º, n.º 1, do Código Civil aplica-se «não obstante convenção em contrário»: uma cláusula não autoriza o senhorio a impedir ou diminuir o gozo da casa.

O que é a intimação ao senhorio?

É uma comunicação escrita em que o inquilino exige que o senhorio reponha, entre outros, o acesso à água, eletricidade ou gás. Sem resposta em 30 dias, pode pedir uma injunção e exigir 20 € por dia (NRAU, art. 13.º-B).

Cortar a água ao inquilino é crime?

Pode ser, consoante os factos. A coação (Código Penal, art. 154.º) e a violação de domicílio (art. 190.º) são exemplos de crimes que podem estar em causa, mas a qualificação depende do caso concreto.

Quanto tempo demora uma providência cautelar?

Os procedimentos cautelares são urgentes e devem ser decididos em primeira instância em dois meses, ou em 15 dias se o requerido não tiver sido citado (Código de Processo Civil, art. 363.º).

Legislação e fontes

• Código Civil, art. 1031.º (obrigações do locador)
• Código Civil, arts. 1037.º e 1038.º (atos que impedem o gozo; obrigações do locatário)
• Código Civil, art. 336.º (ação direta)
• Código Civil, arts. 1276.º a 1279.º (defesa da posse)
• NRAU, arts. 13.º-A e 13.º-B (assédio e intimação), aditados pela Lei n.º 12/2019
• Código de Processo Civil, art. 1.º (proibição de autodefesa)
• Código de Processo Civil, arts. 362.º e 363.º (procedimento cautelar comum)
• Código de Processo Civil, arts. 377.º a 379.º (restituição provisória de posse)
• Código Penal, art. 154.º (coação)
• Código Penal, art. 190.º (violação de domicílio)
• Assembleia da República, Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª (reforma do arrendamento, em especialidade)

Informação consultada a 29 de outubro de 2026.