Renda em atraso: que multa e o que fazer?

Atrasar-se no pagamento da renda acontece a muita gente, e conhecer os prazos legais ajuda a evitar que um atraso pequeno se transforme num problema maior. Neste artigo explicamos, do ponto de vista do inquilino, que «multa» pode ser cobrada, como regularizar a dívida e a partir de quando o senhorio pode pôr fim ao contrato, com base no Código Civil e no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) consultados a 27 de outubro de 2026.

Se o que está a pensar é sair da casa, leia também se pode sair antes do fim do contrato de arrendamento.

Quando é que a renda fica em atraso?

A renda fica em atraso a partir do dia seguinte ao do vencimento que estiver no contrato. Muitos contratos fixam o dia do pagamento; se nada tiver sido combinado e as rendas forem mensais, a lei diz que cada renda se vence «no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito» (Código Civil, art. 1075.º, n.º 2). Ou seja, na falta de outra cláusula, a renda de dezembro paga-se no primeiro dia útil de novembro.

Confirme por isso no contrato a data de vencimento e a forma de pagamento acordadas.

Renda em atraso: qual é a multa?

A «multa» é, na linguagem da lei, uma indemnização de 20 % do valor em dívida. O Código Civil diz que, estando o inquilino em mora, o senhorio tem direito a exigir, «além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 20 % do que for devido» (art. 1041.º, n.º 1). Esta percentagem resulta da redação dada pela Lei n.º 13/2019 e é a que a versão consolidada do Código Civil mostrava na data de consulta.

Há duas regras importantes ligadas a esta indemnização:

• Oito dias de tolerância. Se o inquilino fizer cessar a mora «no prazo de oito dias a contar do seu começo», cessa o direito à indemnização e à resolução do contrato (art. 1041.º, n.º 2).
• Não se acumula com a resolução por falta de pagamento. A indemnização de 20 % não é devida se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento (art. 1041.º, n.º 1, parte final).

Exemplo, apenas para ilustrar: com uma renda de 800 € paga ao 12.º dia de atraso, o senhorio pode exigir os 800 € e uma indemnização de 160 € (20 % de 800 €). Se o pagamento tivesse sido feito dentro dos oito dias, a indemnização não seria devida.

Nos contratos de arrendamento apoiado, o senhorio pode reduzir ou dispensar esta indemnização num acordo de regularização da dívida (art. 1041.º, n.º 7).

Prazos que contam quando há renda em atraso

A tabela resume os prazos do Código Civil e do NRAU que mais interessam ao inquilino com rendas em atraso.

Renda em atraso: o que fazer?

O mais importante é agir cedo e deixar tudo por escrito:

• Pague dentro dos oito dias, se puder. Evita a indemnização de 20 % e afasta a resolução por esse atraso (art. 1041.º, n.º 2).
• Fale com o senhorio por escrito e, se não conseguir pagar tudo, proponha um plano. A lei não obriga o senhorio a aceitá-lo.
• Guarde os comprovativos de cada pagamento.
• Leia com atenção qualquer carta registada ou entregue por advogado, solicitador ou agente de execução: pode ser a comunicação de resolução, e a partir dela conta o prazo de um mês.

Pagamento de renda em atraso: como pôr fim à mora

Para pôr fim à mora, o inquilino tem de oferecer ao senhorio o pagamento das rendas em atraso e também da indemnização de 20 % (Código Civil, art. 1042.º, n.º 1), exceto se o fizer dentro dos oito dias.

E se o senhorio se recusar a receber? A lei prevê que, perante essa recusa, o inquilino «pode recorrer à consignação em depósito» (art. 1042.º, n.º 2), isto é, depositar o valor à ordem do senhorio pelos meios legais. Convém ser aconselhado.

Atenção: enquanto não pagar as rendas em atraso e a indemnização, o senhorio pode recusar as rendas seguintes, que ficam também em dívida (art. 1041.º, n.º 3). E aceitar rendas novas não lhe tira o direito à resolução nem à indemnização pelas rendas em atraso (art. 1041.º, n.º 4). Pagar o mês corrente não «apaga» os anteriores.

Quantos meses de renda em atraso permitem acabar com o contrato?

Três meses, como regra. O Código Civil considera inexigível ao senhorio manter o arrendamento em caso de mora «igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário» (art. 1083.º, n.º 3).

Há um segundo caso: atrasos superiores a oito dias, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses (art. 1083.º, n.º 4). Aqui o senhorio só pode resolver o contrato se, depois do terceiro atraso, tiver informado o inquilino, por carta registada com aviso de receção, de que pretende pôr fim ao arrendamento nesses termos (art. 1083.º, n.º 6).

Nestes dois casos, a resolução faz-se por comunicação ao inquilino, onde o senhorio invoca fundamentadamente a falta de pagamento (art. 1084.º, n.º 2). O NRAU exige formas específicas para essa comunicação: notificação avulsa, contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução mandatado, ou carta registada nos contratos escritos com domicílio convencionado (NRAU, art. 9.º, n.º 7).

No caso dos três meses de atraso, a resolução fica sem efeito se o inquilino puser fim à mora no prazo de um mês, mas esta possibilidade só pode ser usada uma única vez em cada contrato (art. 1084.º, n.os 3 e 4). Esta segunda oportunidade não existe para o caso dos atrasos repetidos do n.º 4.

Se o contrato for resolvido e o inquilino não sair, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo, que corre agora no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), o antigo Balcão Nacional do Arrendamento (NRAU, arts. 15.º e 15.º-A). O inquilino é notificado por carta registada para, em 15 dias, desocupar e pagar, ou deduzir oposição e/ou pedir o diferimento da desocupação (art. 15.º-D, n.º 1). Desde a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), essa notificação deve indicar os serviços públicos a que o inquilino se pode dirigir se não tiver alternativa de habitação (art. 14.º-B).

O senhorio pode cobrar a dívida ao fiador?

Pode, mas só depois de o notificar. Se existir fiança e o inquilino não regularizar a mora nos oito dias, «o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida» (art. 1041.º, n.º 5). E só pode exigir ao fiador o pagamento depois de feita essa notificação (n.º 6).

Para cobrar a dívida, o senhorio pode ainda usar o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação ao inquilino do montante em dívida, como título executivo (NRAU, art. 14.º-A, n.º 1).

Existe apoio para a renda em atraso?

Existem programas públicos de apoio à habitação, mas as condições mudam com frequência e dependem do rendimento do agregado. O Portal da Habitação, do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), reúne a informação oficial, incluindo o «Apoio Extraordinário à Renda»: consulte as condições em vigor diretamente em portaldahabitacao.pt ou junto do IHRU antes de contar com qualquer valor.

Quando falar com um advogado

Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

• recebeu uma comunicação de resolução do contrato e quer saber se foi feita na forma legal e quanto tempo tem para regularizar;
• foi notificado pelo BAS num procedimento especial de despejo, porque o prazo de 15 dias é curto;
• o senhorio recusa receber as rendas e pondera a consignação em depósito;
• discorda do valor pedido, por exemplo porque já pagou parte da dívida ou porque há obras por fazer;
• é fiador e foi notificado para pagar.

Encontre um profissional na nossa página de advogados em Portugal. Se o conflito com o senhorio inclui visitas à casa sem aviso ou ameaças de mudar a fechadura, veja também se o senhorio pode entrar em casa do inquilino.

Perguntas frequentes

Qual é a multa por renda em atraso?

É uma indemnização de 20 % do valor em dívida, além das rendas em atraso (Código Civil, art. 1041.º, n.º 1). Não é devida se pagar nos oito dias seguintes ao início do atraso (art. 1041.º, n.º 2).

Tenho quantos dias para pagar a renda em atraso sem multa?

Oito dias a contar do início do atraso. Se pagar dentro desse prazo, o senhorio perde o direito à indemnização e à resolução do contrato por esse atraso (Código Civil, art. 1041.º, n.º 2).

Com quantos meses de renda em atraso o senhorio pode acabar com o contrato?

Com um atraso igual ou superior a três meses, ou com atrasos de mais de oito dias mais de quatro vezes em 12 meses, depois de aviso por carta registada (Código Civil, art. 1083.º, n.os 3, 4 e 6).

Se pagar tudo depois da carta do senhorio, o contrato continua?

No caso da resolução por três meses de atraso, sim, se puser fim à mora no prazo de um mês, mas só uma vez em cada contrato (Código Civil, art. 1084.º, n.os 3 e 4).

O senhorio pode recusar receber a renda?

Pode recusar as rendas seguintes enquanto não forem pagas as rendas em atraso e a indemnização (Código Civil, art. 1041.º, n.º 3). Se recusar receber tudo o que é devido, o inquilino pode recorrer à consignação em depósito (art. 1042.º, n.º 2).

Legislação e fontes

• Código Civil, arts. 1041.º e 1042.º (mora do locatário, indemnização, fiador, consignação em depósito)
• Código Civil, art. 1075.º (vencimento da renda)
• Código Civil, arts. 1083.º a 1087.º (resolução do contrato)
• NRAU (Lei n.º 6/2006), art. 9.º (forma das comunicações)
• NRAU, arts. 14.º-A e 14.º-B (título executivo e informação ao arrendatário)
• NRAU, arts. 15.º a 15.º-D (procedimento especial de despejo e BAS), na redação da Lei n.º 56/2023
• Portal da Habitação (IHRU)

Informação consultada a 27 de outubro de 2026. A legislação do arrendamento é alterada com frequência: confirme a redação em vigor antes de tomar decisões.