Obras no arrendamento: quem paga, senhorio ou inquilino?

Informação verificada a 29 de outubro de 2026 no Código Civil, no regime das obras em prédios arrendados (DL n.º 157/2006), no NRAU e no Código do IRS. Infiltrações, um telhado que deixa passar água ou a vontade de remodelar a cozinha: quem paga as obras depende do tipo de obra e do contrato. Explicamos as regras, o que fazer quando o senhorio não repara e o que acontece às obras do inquilino no fim do contrato.

Está em discussão no Parlamento uma reforma do arrendamento (Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª), que inclui o regime das obras em prédios arrendados. À data desta verificação, ainda não tinha sido aprovada em votação final nem publicada. Este artigo descreve a lei em vigor.

Quem paga as obras: senhorio ou inquilino?

Por regra, o senhorio paga as obras de conservação. A lei diz: «Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário» (Código Civil, art. 1074.º, n.º 1). Isto decorre de uma obrigação mais geral do senhorio: assegurar ao inquilino o gozo da casa para os fins a que se destina (art. 1031.º, alínea b)).

A expressão «salvo estipulação em contrário» quer dizer que o contrato pode repartir as obras de outra forma. Por isso, o primeiro passo é ler as cláusulas sobre obras e conservação do seu contrato.

Do lado do inquilino, a lei impõe três deveres ligados ao estado da casa:

• Manter e restituir: na falta de convenção, o inquilino deve manter e restituir a casa «no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização» (art. 1043.º, n.º 1). Se não houver documento a descrever o estado da casa na entrega, presume-se que foi entregue em bom estado (n.º 2).
• Pequenas deteriorações: pode fazer pequenas deteriorações necessárias ao seu conforto ou comodidade, mas deve repará-las antes de sair, salvo estipulação em contrário (art. 1073.º).
• Avisar: deve avisar imediatamente o senhorio sempre que tenha conhecimento de vícios na casa ou de um perigo que a ameace, se o senhorio não souber (art. 1038.º, alínea h)).

O senhorio não faz as obras: o que posso fazer?

Depende da urgência. A lei prevê vários caminhos, do mais simples ao mais formal.

1. Comunicar por escrito. Descreva o problema, junte fotografias e peça a reparação num prazo razoável. As comunicações sobre obras entre senhorio e inquilino que a lei exige fazem-se por escrito assinado, enviado por carta registada com aviso de receção (NRAU, art. 9.º, n.º 1).

2. Reparações urgentes. Se o senhorio estiver em mora e a reparação, pela urgência, não puder esperar por um processo judicial, o inquilino pode fazê-la e tem direito ao reembolso. Se a urgência não admitir qualquer demora, pode fazê-la mesmo sem mora do senhorio, «contanto que o avise ao mesmo tempo» (Código Civil, art. 1036.º). Guarde as faturas e as provas da urgência.

3. Pedir a intervenção da câmara. A câmara municipal pode, «a requerimento de qualquer interessado», ordenar ao proprietário obras para corrigir más condições de segurança ou de salubridade (RJUE, art. 89.º, n.º 2), depois de uma vistoria (art. 90.º).

4. Fazer as obras ordenadas pela câmara em substituição do senhorio. Se o senhorio não cumprir os prazos de início ou de conclusão das obras intimadas pela câmara, o inquilino pode fazê-las (DL n.º 157/2006, arts. 22.º-A e 22.º-B). As regras principais:

• comunica a intenção ao senhorio com pelo menos 15 dias de antecedência, com orçamento, mapa de quantidades e datas previstas (art. 22.º-C, n.º 1);
• no fim, tem 30 dias para comunicar a conclusão e apresentar os comprovativos das despesas (art. 22.º-C, n.º 3);
• a compensação corresponde às despesas e respetivos juros, mais 5 % para despesas de administração, e aos custos de realojamento temporário (art. 22.º-D, n.º 1);
• pode ir deduzindo o valor nas rendas seguintes, a partir do início das obras, ou, no fim, optar entre o pagamento direto pelo senhorio, em prazo não inferior a 60 dias, e a dedução nas rendas (art. 22.º-D, n.os 2 e 4);
• se o contrato acabar antes de estar pago, mantém o direito a receber o que falta (art. 22.º-D, n.º 5).

Fora destes casos, deixar de pagar a renda por conta própria é arriscado: a falta de pagamento coloca o inquilino em mora, com as consequências explicadas em renda em atraso.

5. Resolver o contrato. A lei considera fundamento de resolução pelo inquilino «a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado» (Código Civil, art. 1083.º, n.º 5). Se só quer sair, sem invocar incumprimento, veja posso sair antes do fim do contrato de arrendamento?

O inquilino pode fazer obras na casa arrendada?

Só com base no contrato ou com autorização escrita do senhorio. A lei diz que «o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio» (art. 1074.º, n.º 2). As exceções são as reparações urgentes do art. 1036.º e as obras do regime do DL n.º 157/2006 (art. 1074.º, n.º 3).

Antes de começar, peça uma autorização escrita que diga que obras são, quem paga e o que acontece no fim do contrato.

E se o inquilino fizer obras sem autorização? Para além do dever de devolver a casa no estado em que a recebeu (art. 1043.º), o senhorio pode resolver o contrato quando o incumprimento, «pela sua gravidade ou consequências», torne inexigível manter o arrendamento (art. 1083.º, n.º 2). Se uma obra concreta chega a esse nível depende do caso. Do lado oposto, o inquilino que se oponha a uma obra ordenada por autoridade pública dá ao senhorio fundamento para resolver o contrato (art. 1083.º, n.º 3).

O inquilino também tem de tolerar as reparações urgentes e as obras ordenadas pela autoridade pública (art. 1038.º, alínea e)). Sobre o acesso do senhorio para as fazer, veja o senhorio pode entrar em casa do inquilino?

As obras do inquilino são pagas no fim do contrato?

Depende de as obras terem sido feitas licitamente e do que diz o contrato. Para as obras licitamente feitas, a regra do arrendamento urbano é: «Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé» (art. 1074.º, n.º 5).

As regras das benfeitorias do possuidor de boa fé são estas (arts. 1273.º e 1275.º):

• benfeitorias necessárias: há direito a indemnização;
• benfeitorias úteis: podem ser levantadas se isso não estragar a casa; se não puderem, o senhorio paga o seu valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa;
• benfeitorias voluptuárias: o possuidor de boa fé pode levantá-las se não estragar a casa; caso contrário, não as pode levantar nem receber o seu valor.

Na locação em geral, fora dos casos de reparações urgentes e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias (art. 1046.º, n.º 1). O possuidor de má fé perde sempre as benfeitorias voluptuárias (art. 1275.º, n.º 2). Muitos contratos excluem qualquer compensação por obras: é uma «estipulação em contrário» que convém ler antes de investir na casa.

Obras no arrendamento e IRS: quem deduz?

Quem pode deduzir é o senhorio, nos rendimentos prediais (categoria F). Aos rendimentos das rendas deduzem-se «todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos», com exceção, entre outros, dos gastos financeiros, das depreciações e dos gastos com mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração (CIRS, art. 41.º, n.º 1). Podem ainda ser deduzidas as obras de conservação e manutenção pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, se entretanto o imóvel não tiver tido outro uso (n.º 7). Os gastos têm de ser comprovados por documentos (n.º 9).

Esta dedução é dos rendimentos do senhorio. Se o inquilino pagou obras que cabiam ao senhorio, o caminho é o reembolso ou a compensação previstos no Código Civil e no DL n.º 157/2006.

Quando falar com um advogado

Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

• o senhorio não faz obras e a casa começa a ficar sem condições de habitabilidade;
• pagou reparações urgentes e o senhorio recusa o reembolso;
• quer usar o regime de obras em substituição do senhorio e deduzir o custo nas rendas;
• o senhorio exige que reponha a casa ou retém a caução por causa de obras;
• o contrato tem cláusulas que passam ao inquilino as obras de conservação e quer saber até onde valem.

Encontre um profissional na nossa página de advogados em Portugal. Para dúvidas sobre o prazo do contrato, veja contrato de arrendamento por 6 meses ou 1 ano.

Perguntas frequentes

As obras de conservação são do senhorio ou do inquilino?

Do senhorio, salvo estipulação em contrário no contrato (Código Civil, art. 1074.º, n.º 1). O inquilino responde pelos danos que não resultem de uma utilização prudente (arts. 1043.º e 1044.º).

Posso fazer obras na casa arrendada sem autorização?

Não, salvo se o contrato o permitir. É precisa autorização escrita do senhorio. As exceções são as reparações urgentes e as obras do regime do DL n.º 157/2006 (Código Civil, art. 1074.º, n.os 2 e 3).

Posso descontar na renda o que gastei em obras?

Só nos casos previstos na lei. No regime de obras feitas pelo inquilino em substituição do senhorio, há dedução nas rendas (DL n.º 157/2006, art. 22.º-D). Nas reparações urgentes do art. 1036.º do Código Civil, há direito a reembolso. Fora disso, deixar de pagar a renda coloca o inquilino em mora.

O que acontece às obras do inquilino quando sai da casa?

As obras licitamente feitas dão direito a compensação, nos termos das benfeitorias do possuidor de boa fé, salvo estipulação em contrário (Código Civil, art. 1074.º, n.º 5).

As obras no arrendamento dão dedução no IRS?

Para o senhorio, sim: os gastos de conservação e manutenção pagos para obter as rendas deduzem-se aos rendimentos prediais, com documentos (CIRS, art. 41.º, n.os 1, 7 e 9).

O senhorio não faz obras: posso sair do contrato?

Se a falta de obras que cabem ao senhorio comprometer a habitabilidade da casa, é fundamento de resolução pelo inquilino (Código Civil, art. 1083.º, n.º 5).

Legislação e fontes

• Código Civil, arts. 1031.º e 1032.º (obrigações do locador)
• Código Civil, art. 1036.º (reparações urgentes)
• Código Civil, art. 1038.º (obrigações do locatário)
• Código Civil, arts. 1043.º a 1046.º (manutenção, restituição e benfeitorias)
• Código Civil, arts. 1073.º e 1074.º (deteriorações lícitas e obras)
• Código Civil, art. 1083.º (fundamentos de resolução)
• Código Civil, arts. 1273.º a 1275.º (benfeitorias)
• DL n.º 157/2006, arts. 22.º-A a 22.º-D (obras pelo arrendatário)
• NRAU (Lei n.º 6/2006), art. 9.º (comunicações)
• RJUE, arts. 89.º e 90.º (dever de conservação e vistoria)
• Código do IRS, art. 41.º (deduções aos rendimentos prediais), Portal das Finanças
• Assembleia da República, Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª (reforma do arrendamento, em especialidade)

Informação consultada a 29 de outubro de 2026.