Como fazer um contrato de arrendamento: o que deve ter

Informação verificada a 29 de outubro de 2026 no Código Civil (versão consolidada mais recente, Lei n.º 29/2026), no Decreto-Lei n.º 160/2006, no NRAU e no Código do Imposto do Selo publicado no Portal das Finanças. Explicamos o que tem de constar num contrato de arrendamento, os limites às rendas antecipadas e à caução e as obrigações perante as Finanças. Não disponibilizamos uma minuta: cada contrato deve ser adaptado ao caso.

Está em discussão no Parlamento uma reforma do arrendamento (Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª), que pode alterar o Código Civil e o NRAU, incluindo regras sobre cauções. À data desta verificação, tinha sido aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026 e estava em apreciação na especialidade, sem votação final nem publicação. Este artigo descreve a lei em vigor.

O contrato de arrendamento tem de ser escrito?

Sim. O Código Civil diz que «o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito» (art. 1069.º, n.º 1). Não é exigida escritura pública nem reconhecimento de assinaturas por esta norma: basta um documento escrito assinado pelas partes.

Se o contrato não for reduzido a escrito por causa que não seja imputável ao inquilino, este pode provar o arrendamento por qualquer meio, mostrando que usou a casa sem oposição do senhorio e pagou renda durante seis meses (art. 1069.º, n.º 2). Para o senhorio, ficar sem contrato escrito é arriscado: limita, por exemplo, o recurso ao procedimento especial de despejo. Explicamos porquê em o senhorio pode despejar um inquilino sem contrato?.

O que deve ter um contrato de arrendamento

O Código Civil remete para um diploma próprio a definição dos «elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter» (art. 1070.º, n.º 2). Esse diploma é o Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto. Na redação publicada em 2006, o seu art. 2.º manda que do contrato escrito conste:

O art. 3.º do mesmo diploma acrescenta elementos a incluir «quando aplicável», entre eles a identificação das zonas de uso privativo e comum e dos anexos, o número de inscrição na matriz predial, o regime da renda ou da sua atualização, o prazo e a existência de regulamento do condomínio. Manda também anexar, assinado pelas partes, um documento que descreva o estado de conservação da casa.

Esse documento sobre o estado da casa é especialmente útil: se não existir, presume-se que a casa foi entregue ao inquilino em bom estado de manutenção (Código Civil, art. 1043.º, n.º 2). Fotografias datadas, anexas ao contrato, ajudam a evitar discussões no fim.

O Decreto-Lei n.º 160/2006 foi alterado depois da publicação. A lista acima segue o texto publicado no Diário da República em 2006; antes de assinar, confirme com um advogado a redação em vigor.

A falta de algum destes elementos não torna o contrato automaticamente inválido, quando possa ser suprida nos termos gerais (art. 4.º do mesmo diploma).

É preciso licença de utilização para arrendar?

Em regra, sim. O arrendamento urbano «só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível» (Código Civil, art. 1070.º, n.º 1). O contrato deve indicar a licença ou a razão pela qual não é exigível.

Há casos especiais, por exemplo edifícios muito antigos, e a lei prevê consequências quando a licença falta ou quando a casa é arrendada para um fim diferente do licenciado. Como essas regras dependem da redação atual do Decreto-Lei n.º 160/2006 e do regime urbanístico, confirme-as no caso concreto. O mesmo vale para a certificação energética do imóvel, que tem regras próprias e que não tratamos neste artigo: informe-se junto de um advogado ou de um perito qualificado antes de anunciar a casa.

Qual o prazo do contrato?

O prazo é uma das cláusulas mais importantes. Se nada for dito, o contrato considera-se celebrado por prazo certo de cinco anos; e, para habitação permanente, o prazo certo não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 anos (Código Civil, arts. 1094.º, n.º 3, e 1095.º, n.º 2). Contratos mais curtos só são possíveis para habitação não permanente ou fins especiais transitórios, que devem estar indicados no contrato. Explicamos estas regras, e a renovação automática, em contrato de arrendamento por 6 meses ou 1 ano: pode ser?.

O prazo também determina com que antecedência o inquilino pode sair; veja posso sair antes do fim do contrato de arrendamento?.

Quantas rendas pode o senhorio pedir adiantadas e qual a caução máxima?

A lei limita as duas coisas. O Código Civil diz que «o pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses» e que as partes podem caucionar o cumprimento das obrigações «até ao valor correspondente a duas rendas» (art. 1076.º, n.os 1 e 2, na redação em vigor).

Exemplo, apenas para ilustrar: numa renda de 800 €, o senhorio pode acordar por escrito receber até dois meses de renda adiantados (1600 €) e pedir uma caução até 1600 €. Pedir mais do que isto ultrapassa os limites do art. 1076.º.

A forma de atualizar a renda também deve ficar escrita. Se o contrato nada disser, a renda pode ser atualizada uma vez por ano, segundo os coeficientes oficiais, com aviso escrito de pelo menos 30 dias (Código Civil, art. 1077.º).

Que outras cláusulas convém incluir

Muitos conflitos nascem de pontos que o contrato não resolveu. Vale a pena deixar escrito:

• Quem paga o quê: água, luz, gás, internet, condomínio e quem é titular de cada contrato de fornecimento (veja o senhorio pode cortar a água e a luz?);
• Obras: as de conservação cabem ao senhorio, salvo estipulação em contrário, e o inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou com autorização escrita (Código Civil, art. 1074.º); veja obras no arrendamento;
• Domicílio para comunicações: a lei exige que as comunicações sobre cessação, atualização de renda e obras sejam escritas e enviadas por carta registada com aviso de receção (NRAU, art. 9.º);
• Data e forma de pagamento da renda, de preferência por transferência bancária, que deixa prova (sobre atrasos, veja renda em atraso);
• Inventário do recheio, se a casa for mobilada.

Como comunicar o contrato às Finanças e pagar o imposto do selo

Depois de assinado, o contrato tem de ser comunicado à Autoridade Tributária. A lei diz que «os locadores e sublocadores comunicam à Autoridade Tributária e Aduaneira os contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como as suas alterações e cessação», e que a comunicação é feita «até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento», em declaração de modelo oficial (Código do Imposto do Selo, art. 60.º, n.os 1 e 2). Se o senhorio não o fizer, o inquilino pode fazê-lo (n.º 4).

O arrendamento paga imposto do selo de 10 % «sobre a renda ou seu aumento convencional, correspondentes a um mês» (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). O imposto é devido pelo senhorio (art. 2.º, n.º 5) e é pago no mesmo prazo da comunicação (art. 44.º, n.º 6). Numa renda de 800 €, o imposto é de 80 €.

Esta comunicação não é só uma formalidade fiscal: o procedimento especial de despejo só pode ser usado em contratos cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC (NRAU, art. 15.º, n.º 5).

Quando falar com um advogado

Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

• vai arrendar pela primeira vez e quer um contrato adaptado à sua situação, e não um modelo genérico;
• o imóvel não tem licença de utilização ou tem um uso licenciado diferente;
• quer um contrato de curta duração e precisa de justificar a transitoriedade;
• há vários proprietários, uma herança indivisa ou a casa está em nome de uma empresa;
• é inquilino e o contrato que lhe apresentaram tem cláusulas que lhe parecem abusivas.

Encontre um profissional na nossa página de advogados em Portugal.

Perguntas frequentes

Posso fazer um contrato de arrendamento simples, eu mesmo?

Pode, desde que seja escrito e contenha os elementos exigidos pela lei (Código Civil, arts. 1069.º e 1070.º; Decreto-Lei n.º 160/2006). Um modelo genérico raramente cobre tudo; convém que seja revisto antes de assinar.

O contrato de arrendamento tem de ser reconhecido no notário?

O Código Civil exige apenas que seja celebrado por escrito (art. 1069.º, n.º 1). Esta norma não impõe escritura pública nem reconhecimento de assinaturas.

Qual é a caução máxima num arrendamento?

O valor correspondente a duas rendas. As rendas adiantadas também estão limitadas a dois meses, com acordo escrito (Código Civil, art. 1076.º).

Quem paga o imposto do selo do contrato de arrendamento?

O senhorio. O imposto é de 10 % sobre uma renda mensal e é pago até ao fim do mês seguinte ao início do contrato (Código do Imposto do Selo, arts. 2.º, n.º 5, 44.º, n.º 6, e 60.º; Tabela Geral, verba 2).

E se o senhorio não registar o contrato nas Finanças?

O inquilino pode comunicá-lo à Autoridade Tributária (Código do Imposto do Selo, art. 60.º, n.º 4). Sem selo liquidado nem rendas declaradas, o senhorio não pode usar o procedimento especial de despejo (NRAU, art. 15.º, n.º 5).

Um contrato promessa de arrendamento também tem de ser comunicado?

Sim. A lei inclui as promessas na comunicação à AT, com prazo contado a partir da disponibilização da casa, e a verba 2 tributa a promessa quando seguida dessa disponibilização (Código do Imposto do Selo, art. 60.º, n.os 1 e 2; Tabela Geral, verba 2).

Legislação e fontes

• Código Civil, arts. 1069.º e 1070.º (forma e requisitos de celebração)
• Código Civil, arts. 1076.º e 1077.º (antecipação de rendas, caução e atualização)
• Código Civil, arts. 1094.º e 1095.º (duração do contrato)
• Código Civil, art. 1043.º (estado da casa na entrega)
• Código Civil, art. 1074.º (obras)
• Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto (elementos do contrato de arrendamento), Diário da República
• NRAU, art. 9.º (comunicações entre as partes)
• NRAU, art. 15.º (procedimento especial de despejo), na redação da Lei n.º 56/2023
• Código do Imposto do Selo, art. 60.º (comunicação dos contratos), Portal das Finanças
• Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2 (arrendamento), Portal das Finanças
• Código do Imposto do Selo, art. 2.º (sujeito passivo) e art. 44.º (prazo de pagamento)
• Assembleia da República, Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª (reforma do arrendamento, em especialidade)

Informação consultada a 29 de outubro de 2026.