O senhorio pode despejar um inquilino sem contrato?

Informação verificada a 29 de outubro de 2026 no Código Civil (versão consolidada mais recente, Lei n.º 29/2026), no NRAU (Lei n.º 6/2006, na redação da Lei n.º 56/2023), no Código de Processo Civil e no Código do Imposto do Selo. «Aluguei a casa sem papel: posso mandar o inquilino sair?» é uma dúvida frequente. Explicamos o que vale um arrendamento sem contrato escrito, como se prova e que caminhos a lei dá a cada lado.

Está em discussão no Parlamento uma reforma do arrendamento (Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª), que pode alterar o Código Civil, o NRAU e o Código de Processo Civil. À data desta verificação, tinha sido aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026 e estava em apreciação na especialidade, sem votação final nem publicação. Este artigo descreve a lei em vigor.

O senhorio pode despejar um inquilino sem contrato escrito?

Não por iniciativa própria. Mesmo que não haja contrato assinado, o senhorio não pode mudar a fechadura, retirar os bens do inquilino ou impedi-lo de entrar. O Código de Processo Civil diz que «a ninguém é lícito o recurso à força com o fim de realizar ou assegurar o próprio direito, salvo nos casos e dentro dos limites declarados na lei» (Código de Processo Civil, art. 1.º).

A exceção da ação direta só é lícita quando for indispensável «pela impossibilidade de recorrer em tempo útil aos meios coercivos normais» (Código Civil, art. 336.º), e quem quer recuperar uma casa tem, em regra, os tribunais ao seu dispor. A questão certa é «por que via?», e a resposta depende de existir, ou não, um arrendamento.

Um arrendamento sem contrato escrito é válido?

A lei exige forma escrita, mas protege o inquilino quando o papel falta por razões que não lhe são imputáveis. O Código Civil diz que «o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito» e acrescenta que, «na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses» (Código Civil, art. 1069.º, n.os 1 e 2, na redação da Lei n.º 13/2019).

Na prática, um inquilino que vive na casa há meses, paga renda e nunca foi contrariado pelo senhorio tem meios para demonstrar o arrendamento. A falta de escrito não o transforma num «ocupante».

Para o senhorio, aceitar rendas durante meses e depois alegar que «não há contrato» não o liberta das regras do arrendamento e deixa-o numa posição mais fraca. Para evitar esse problema daqui em diante, veja como fazer um contrato de arrendamento e o que deve ter.

Como provar que existe arrendamento

A lei admite «qualquer forma admitida em direito» (art. 1069.º, n.º 2). Os meios mais úteis costumam ser:

• Transferências bancárias mensais para o senhorio, com descrição a indicar a renda;
• Recibos de renda passados pelo senhorio, em papel ou eletrónicos;
• Mensagens e emails em que se fale da casa, da renda ou de reparações;
• Comunicação do contrato à Autoridade Tributária: são os senhorios que a devem fazer, mas, se não o fizerem, a lei permite que seja o inquilino a comunicar o arrendamento, em declaração de modelo oficial (Código do Imposto do Selo, art. 60.º, n.os 1 e 4, na redação da Lei n.º 56/2023);
• Testemunhas, como vizinhos ou o administrador do condomínio.

O que conta é o conjunto. Se é inquilino, guarde tudo e não deixe de pagar a renda, o que daria ao senhorio fundamento para pôr fim ao contrato (veja renda em atraso: que multa e o que fazer).

Que caminhos tem o senhorio: tabela por situação

O caminho certo depende do que existe entre as partes. A tabela resume as hipóteses mais comuns.

Pode usar-se o procedimento especial de despejo sem contrato?

Dificilmente, e convém avaliar caso a caso. O procedimento especial de despejo corre no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), o antigo Balcão Nacional do Arrendamento, e serve para «efetivar a cessação do arrendamento» quando o inquilino não sai na data devida (NRAU, art. 15.º, n.º 1).

A lei diz que «apenas podem servir de base» ao procedimento os documentos que enumera, e todos partem do contrato de arrendamento, acompanhado do acordo ou da comunicação de cessação. No caso de o contrato acabar pelo decurso do prazo, a lei exige mesmo «o contrato escrito do qual conste a fixação desse prazo» (art. 15.º, n.º 2, alínea b)). Além disso, o procedimento «apenas pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC» (art. 15.º, n.º 5).

Sem contrato escrito e sem rendas declaradas, o senhorio dificilmente reúne estes requisitos. A lei não diz expressamente o que acontece a um contrato verbal com rendas declaradas, e não encontrámos uma regra que resolva todos os casos; é um ponto a analisar com um advogado.

A ação de despejo no tribunal

Quando o procedimento especial não serve, ou quando a lei impõe a via judicial, o senhorio recorre à ação de despejo. Esta ação «destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo» (NRAU, art. 14.º, n.º 1). É o caso, por exemplo, da resolução do contrato por incumprimento grave que não seja a falta de pagamento de rendas, que «é decretada nos termos da lei de processo» (Código Civil, art. 1084.º, n.º 1).

Durante a ação, o inquilino tem de continuar a pagar ou depositar as rendas que se forem vencendo; se não o fizer, o senhorio pode, nos termos da lei, pedir o despejo imediato (art. 14.º, n.os 3 a 5).

Sem contrato escrito, a prova pesa mais para os dois lados: o inquilino terá de mostrar o arrendamento (art. 1069.º, n.º 2) e o senhorio o fundamento para lhe pôr fim. Sobre prazos e cessação, veja a duração mínima do contrato de arrendamento.

E se a pessoa nunca pagou renda?

Então pode não existir arrendamento. A locação é, por definição, o contrato pelo qual se proporciona o gozo de uma coisa «mediante retribuição» (Código Civil, art. 1022.º). Sem renda, a situação pode ser outra:

• Casa emprestada a um familiar ou amigo: pode tratar-se de um comodato, que é um empréstimo gratuito (art. 1129.º). Se não houve prazo nem uso determinado, quem recebeu a casa «é obrigado a restituí-la logo que lhe seja exigida» (art. 1137.º, n.º 2).
• Ocupação sem qualquer acordo: o proprietário pode «exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence» (art. 1311.º), através da ação de reivindicação.

Em nenhum destes casos a lei autoriza a retirada por força. E distinguir um comodato de um arrendamento ou de uma ocupação nem sempre é fácil: pagamentos esporádicos ou acordos verbais podem mudar a qualificação.

Porque o senhorio não pode cortar serviços ou mudar a fechadura

Enquanto houver arrendamento, o senhorio está obrigado a assegurar ao inquilino o gozo da casa e «não pode praticar actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa» (Código Civil, art. 1037.º, n.º 1). Mudar a fechadura ou cortar a água ou a luz não são formas legais de despejo e podem ter consequências civis e, consoante os factos, penais. Veja se o senhorio pode cortar a água e a luz e se o senhorio pode entrar em casa do inquilino.

Quando falar com um advogado

Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

• é senhorio, arrendou sem contrato escrito e quer recuperar a casa;
• é inquilino, não tem contrato e o senhorio exige que saia em poucos dias;
• não sabe se a situação é arrendamento, comodato ou ocupação;
• houve troca de fechadura, corte de serviços ou ameaças.

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Perguntas frequentes

O senhorio pode despejar um inquilino sem contrato?

Não por iniciativa própria. A lei proíbe o recurso à força para fazer valer o próprio direito (Código de Processo Civil, art. 1.º). Se existir arrendamento, mesmo verbal, a saída forçada passa pelos meios legais de despejo (NRAU, arts. 14.º e 15.º).

Um contrato de arrendamento verbal tem validade?

A lei exige forma escrita, mas, se a falta de escrito não for imputável ao inquilino, ele pode provar o arrendamento por qualquer meio, mostrando o uso da casa sem oposição do senhorio e o pagamento de renda durante seis meses (Código Civil, art. 1069.º, n.º 2).

Como provo que pago renda se não tenho contrato?

Com transferências bancárias, recibos, mensagens, testemunhas ou outros meios admitidos em direito. Se o senhorio não comunicou o arrendamento às Finanças, o inquilino pode fazê-lo (Código do Imposto do Selo, art. 60.º, n.º 4).

O senhorio pode usar o Balcão do Arrendatário e do Senhorio sem contrato?

Dificilmente. O procedimento especial de despejo assenta no contrato de arrendamento e só pode ser usado se o imposto do selo tiver sido liquidado ou as rendas declaradas no IRS ou IRC (NRAU, art. 15.º, n.os 2 e 5).

Legislação e fontes

• Código Civil, arts. 1069.º e 1070.º (forma e requisitos do arrendamento urbano)
• Código Civil, arts. 1022.º e 1023.º (noção de locação e arrendamento)
• Código Civil, art. 1037.º (atos que impedem o gozo da casa)
• Código Civil, art. 1084.º (modo de operar a resolução)
• Código Civil, arts. 1129.º e 1137.º (comodato)
• Código Civil, art. 1311.º (ação de reivindicação)
• Código Civil, art. 336.º (ação direta)
• Código de Processo Civil, art. 1.º (proibição de autodefesa)
• NRAU, art. 14.º (ação de despejo), na redação da Lei n.º 56/2023
• NRAU, art. 15.º (procedimento especial de despejo), na redação da Lei n.º 56/2023
• Código do Imposto do Selo, art. 60.º (comunicação dos contratos à AT), Portal das Finanças
• Assembleia da República, Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª (reforma do arrendamento, em especialidade)

Informação consultada a 29 de outubro de 2026.