Inicio › Guías por caso › Desahucio: qué hacer
Desahucio: cómo funciona, plazos y qué hacer
El desahucio es el procedimiento judicial para recuperar una vivienda o un local cuando el inquilino no paga o cuando alguien la ocupa sin título (precario). Es un juicio verbal relativamente rápido. Esta guía te explica cómo funciona, tanto si eres propietario como si eres inquilino.
¿Cómo funciona un desahucio por impago?
El propietario presenta una demanda de desahucio por falta de pago. Antes hay que haber intentado un acuerdo extrajudicial. El juzgado requiere al inquilino para que en 10 días pague, deje la vivienda o se oponga. Si no hace nada, se dicta el desahucio y se fija la fecha del lanzamiento. En algunos casos el inquilino puede evitarlo pagando todo lo debido (enervación).
Qué hacer, paso a paso
- Propietario: reclama el pago por escrito (burofax). Además de dejar constancia, si lo haces con antelación suficiente el inquilino ya no podrá evitar el desahucio pagando en el último momento.
- Intenta antes un acuerdo por un medio adecuado de solución de controversias (por ejemplo, una propuesta por burofax o una mediación): desde abril de 2025 es requisito para presentar la demanda.
- Presenta la demanda de desahucio por falta de pago (puedes acumular la reclamación de rentas) o por precario si quien ocupa no tiene contrato.
- Inquilino: no ignores el requerimiento. Tienes 10 días para pagar, desalojar u oponerte.
- Si estás en situación de vulnerabilidad, dilo al juzgado: se comunica a los servicios sociales y el lanzamiento puede suspenderse temporalmente.
- Pide justicia gratuita si no puedes pagar abogado y procurador.
Tipos de desahucio
- Por falta de pago: el inquilino no paga la renta o las cantidades asimiladas. Es la causa más habitual.
- Por expiración del plazo: el contrato ha terminado y el inquilino no se va.
- Por precario: quien ocupa la vivienda no tiene contrato ni paga nada, por ejemplo un familiar que se niega a irse.
Si te han ocupado la vivienda sin ningún título (okupas), lee la guía de okupas: hay vías más rápidas.
La enervación
El inquilino puede evitar el desahucio por impago pagando, antes del juicio, todas las cantidades debidas. Solo se puede hacer una vez, y no cabe si el propietario le reclamó el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y no pagó.
Vulnerabilidad
Cuando se trata de la vivienda habitual, el juzgado comunica el procedimiento a los servicios sociales y de vivienda. Si confirman que el inquilino es vulnerable, el proceso puede suspenderse (2 meses si el propietario es una persona física y 4 si es una empresa). La normativa de vivienda cambia a menudo y prevé otras medidas para inquilinos vulnerables: consulta la situación vigente con un abogado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
Depende mucho del juzgado: desde pocos meses si el inquilino no se opone hasta bastante más si se opone o alega vulnerabilidad.
¿Puedo evitar el desahucio pagando?
Sí, una vez, pagando todo lo debido antes del juicio (enervación), salvo que el propietario te lo hubiera reclamado de forma fehaciente al menos 30 días antes de la demanda.
¿Qué es un desahucio por precario?
El que se usa contra quien ocupa una vivienda sin contrato ni pago, por tolerancia del propietario, como un familiar o una expareja que se niega a irse.
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Echar al inquilino por la fuerza o cortarle los suministros puede ser delito. Hay que acudir al juzgado.
¿Qué pasa si soy vulnerable?
El juzgado comunica el procedimiento a los servicios sociales y, si confirman la vulnerabilidad, el proceso puede suspenderse 2 o 4 meses según quién sea el propietario. Comunícalo en cuanto recibas la demanda.
Normativa
- Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 250 (juicio verbal de desahucio)
- Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 22 (enervación)
- Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 438.5 (requerimiento de 10 días)
- Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 441 (vulnerabilidad)
- Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 27 (resolución por impago)
- Ley Orgánica 1/2025, art. 5 (intento previo de acuerdo)
Calculadoras
- Prescripción de deudas: Cuándo prescribe una deuda: 5 o 3 años, deudas anteriores a 2015 y suspensión del estado de alarma.
- ¿Tengo derecho a justicia gratuita?: Si tus ingresos te dan derecho a abogado y procurador gratis, con el IPREM de 2026.
Más sobre este tema
- Me quieren desahuciar y tengo hijos menores, ¿puedo pararlo en Murcia?
- Echar a un familiar que no se va de casa: el desahucio por precario
- Guía para pedir justicia gratuita en caso de desahucio en Pamplona.
- ¿Cómo echar a un familiar que no se va de casa? Desahucio por precario
- Gastos judiciales en desahucio: quién los paga y cómo reclamarlos
- Cómo funciona un procedimiento de desahucio en Madrid
Encuentra abogado
En el directorio tienes abogados inmobiliarios en toda España, con su ficha, especialidades y contacto. Si antes quieres orientarte, Amara, nuestro asistente jurídico, analiza tu caso gratis.
Guía informativa de Asesor.Legal (Neurogestión SL). No sustituye el asesoramiento de un abogado. Normas comprobadas en el BOE el 24/10/2026.
Otras guías
- Despido: qué hacer paso a pasoQué hacer si te despiden: carta, finiquito, 20 días hábiles para reclamar, indemnización, paro y cuándo el despido es improcedente o nulo.
- Divorcio: qué hacer paso a pasoCómo divorciarse en España: de mutuo acuerdo o contencioso, ante notario o en el juzgado, convenio regulador, custodia, pensiones y plazos.
- Custodia de los hijos: qué hacerCustodia compartida o exclusiva, régimen de visitas, pensión de alimentos y cómo decide el juez cuando los padres se separan, estén casados o no.
- Alcoholemia: qué hacerQué pasa si das positivo en un control: tasas permitidas, multa de 500 o 1.000 €, puntos, cuándo es delito, juicio rápido y negarse a la prueba.
- Herencia sin testamento: qué hacerQuién hereda si no hay testamento (hijos, padres, cónyuge, hermanos), declaración de herederos ante notario, pasos, plazos e impuestos.
- Okupas: cómo recuperar tu viviendaAllanamiento o usurpación, desalojo rápido y qué hacer si te ocupan la casa.