Pergunta · Imobiliário

Contrato-promessa de compra e venda: o que deve ter

Forma do contrato-promessa, reconhecimento presencial das assinaturas, licença, conteúdo habitual, sinal, execução específica e eficácia real.

Escrito por Redação Asesor.LegalPublicado em 27 de Outubro de 2026

Entre a proposta aceite e a escritura da casa costuma passar algum tempo: o comprador precisa de tratar do crédito, o vendedor de reunir documentos, e ambos querem garantir que a outra parte não volta atrás. É para isso que serve o contrato-promessa de compra e venda, conhecido como CPCV. Neste artigo explicamos que forma deve ter, o que costuma constar dele e que cuidados ter antes de assinar, com base no Código Civil consultado a 27 de outubro de 2026.

Não disponibilizamos minutas: cada contrato depende do imóvel, do financiamento e do que as partes acordarem, e uma minuta genérica pode deixar de fora precisamente o ponto que vai gerar o conflito.

O que é um contrato-promessa de compra e venda?

É um contrato em que as partes se obrigam a celebrar no futuro outro contrato, a compra e venda. O Código Civil define-o como a «convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato» e manda aplicar-lhe as regras do contrato prometido, «exceptuadas as relativas à forma» e as que não se devam considerar extensivas à promessa (art. 410.º, n.º 1).

O contrato-promessa não transmite a propriedade. A casa só muda de dono com a compra e venda definitiva, que tem de ser feita por escritura pública ou documento particular autenticado (art. 875.º). Até lá, o que existe é uma obrigação recíproca de fazer esse negócio.

A promessa pode ser:

bilateral, quando ambas as partes se obrigam (o vendedor a vender e o comprador a comprar), que é o caso habitual na compra de casa;
unilateral, quando só uma delas fica obrigada. Nesse caso, se não se fixar prazo, o tribunal pode, a pedido do promitente, fixar à outra parte um prazo para exercer o direito, findo o qual este caduca (art. 411.º).

Que forma deve ter o contrato-promessa?

Na compra de uma casa, tem de ser escrito e assinado. A lei diz que a promessa de um contrato para o qual se exija documento «só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral» (art. 410.º, n.º 2). Um acordo verbal, ou uma troca de mensagens, não basta.

Quando a promessa diz respeito à compra de um edifício ou de uma fração autónoma, «já construído, em construção ou a construir», a lei exige mais dois elementos (art. 410.º, n.º 3):

o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes;
a certificação, pela entidade que faz esse reconhecimento, da existência da licença de utilização ou de construção.

Estes requisitos protegem sobretudo o comprador. Por isso, a lei estabelece que o vendedor «só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte» (art. 410.º, n.º 3). Na prática, o vendedor não se pode aproveitar da falta de reconhecimento das assinaturas para se libertar do contrato, salvo se a culpa for do comprador.

O que deve ter um contrato-promessa de compra e venda?

A lei não traz uma lista fechada de cláusulas, mas há elementos que um contrato-promessa de compra de casa normalmente inclui, porque sem eles é difícil saber o que foi prometido ou resolver um desacordo. A tabela resume os mais habituais.

Elemento	Para que serve	Base legal relacionada
Identificação completa das partes (e dos cônjuges, se for o caso)	Saber quem fica obrigado a vender e a comprar	CC, art. 410.º, n.º 2 (assinatura de quem se vincula)
Identificação do imóvel (morada, fração, dados do registo predial e da matriz)	Definir sem dúvidas o que é vendido	CC, art. 410.º, n.º 1
Licença de utilização ou de construção	Requisito do documento quando se trata de edifício ou fração	CC, art. 410.º, n.º 3
Preço e forma de pagamento	Fixar quanto se paga e quando	CC, art. 410.º, n.º 1
Sinal e eventuais reforços	Garantia do negócio, com regras próprias em caso de incumprimento	CC, arts. 441.º e 442.º
Prazo e forma de marcação da escritura	Saber a partir de quando há atraso	CC, art. 808.º (prazo razoável)
Condição relativa ao crédito à habitação	Definir o que acontece se o banco recusar o empréstimo	Cláusula acordada entre as partes
Ónus e encargos (hipoteca, penhora) e como são cancelados	Garantir que a casa é vendida livre, se for isso o acordado	CC, art. 830.º, n.º 4 (expurgação de hipoteca)
Entrega da casa antes da escritura (tradição)	Tem efeitos no sinal e dá direito de retenção ao comprador	CC, arts. 442.º, n.º 2, e 755.º, n.º 1, al. f)
Reconhecimento presencial das assinaturas	Requisito de forma na promessa de edifício ou fração	CC, art. 410.º, n.º 3

Esta lista é orientativa e não substitui a revisão do contrato concreto por um profissional. Não deve ser usada como minuta.

Como funciona o sinal no contrato-promessa?

Em resumo: o que o comprador entrega presume-se sinal. O Código Civil diz que no contrato-promessa de compra e venda «presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço» (art. 441.º).

Se o negócio se fizer, o sinal é descontado no preço. Se o comprador desistir por causa que lhe seja imputável, o vendedor pode ficar com ele; se for o vendedor a falhar, o comprador pode exigir o dobro (art. 442.º). Há ainda regras próprias quando a casa já foi entregue ao comprador e quando se pede ao tribunal que substitua a escritura.

Explicamos tudo isto em detalhe, com uma tabela por situação, no artigo desistir da compra de casa: perco o sinal?

Se uma das partes não cumprir, o contrato pode ser executado?

Sim. A lei permite à parte cumpridora pedir uma «sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso» (art. 830.º, n.º 1), a chamada execução específica.

Em regra, a existência de sinal é entendida como convenção em contrário à execução específica (art. 830.º, n.º 2). Mas, nas promessas de compra de edifício ou fração autónoma a que se aplica o art. 410.º, n.º 3, esse direito «não pode ser afastado pelas partes» (art. 830.º, n.º 3). Uma cláusula que diga o contrário não tem esse efeito nestes casos.

Se o imóvel tiver uma hipoteca que não seja cancelada até à transmissão, o comprador pode pedir que a sentença condene também o vendedor faltoso a entregar-lhe o montante necessário para a expurgar (art. 830.º, n.º 4).

O que é um contrato-promessa com eficácia real?

É um contrato-promessa que produz efeitos também contra terceiros. O Código Civil permite às partes atribuir eficácia real à promessa de transmissão de imóveis «mediante declaração expressa e inscrição no registo» (art. 413.º, n.º 1).

Nesse caso, a forma é mais exigente: em regra, escritura pública ou documento particular autenticado (art. 413.º, n.º 2). Quando compensa e como se regista é uma decisão que convém tomar caso a caso, sobretudo em negócios com prazos longos até à escritura.

O contrato-promessa passa para os herdeiros?

Sim, em regra. Os direitos e obrigações do contrato-promessa que não sejam exclusivamente pessoais «transmitem-se aos sucessores das partes» (art. 412.º, n.º 1). Se o vendedor morrer antes da escritura, os herdeiros ficam, em princípio, obrigados a cumprir a promessa. Neste cenário entram também as regras da herança, que explicamos no guia sobre partilha de herança.

Quando falar com um advogado

Um contrato-promessa mal redigido é uma das causas mais comuns de conflitos na compra de casa. Pode fazer sentido pedir a um advogado que reveja ou prepare o contrato quando:

o sinal é elevado ou há reforços de sinal ao longo do tempo;
a compra depende de crédito à habitação;
a casa tem hipoteca, penhora, obras por legalizar ou está em construção;
o vendedor é uma herança, uma empresa ou vários proprietários;
vai receber as chaves antes da escritura;
está a ponderar dar eficácia real à promessa.

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Perguntas frequentes

Como fazer um contrato-promessa de compra e venda?

Por escrito, assinado por ambas as partes. Se for sobre uma casa ou fração, com reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da licença de utilização ou de construção pela entidade que faz o reconhecimento (Código Civil, art. 410.º, n.os 2 e 3).

O contrato-promessa tem de ser feito no notário?

Não necessariamente. O contrato-promessa comum exige documento escrito e, nos edifícios e frações, o reconhecimento presencial das assinaturas (Código Civil, art. 410.º, n.os 2 e 3). Só a promessa com eficácia real exige, em regra, escritura pública ou documento particular autenticado (art. 413.º, n.º 2).

Posso usar uma minuta de contrato-promessa da internet?

Os artigos do Código Civil sobre o contrato-promessa (arts. 410.º a 413.º) definem a forma, não um texto-modelo. Uma minuta genérica raramente cobre o crédito, os ónus ou a entrega da casa, por isso convém que o contrato seja revisto por um profissional antes de assinar.

O contrato-promessa sem reconhecimento de assinaturas é válido?

A lei exige o reconhecimento nas promessas de edifícios e frações, mas o vendedor só pode invocar a falta quando tenha sido culposamente causada pelo comprador (Código Civil, art. 410.º, n.º 3). As consequências concretas devem ser analisadas caso a caso.

O valor pago no contrato-promessa é descontado no preço?

Sim. O sinal é imputado na prestação devida, ou seja, abatido ao preço na escritura (Código Civil, art. 442.º, n.º 1).

Legislação e fontes

Informação consultada a 27 de outubro de 2026.