Usucapião em Portugal: prazos e justificação notarial

Informação verificada a 27 de outubro de 2026, com base nas versões em vigor do Código Civil, do Código do Notariado e do Código do Registo Predial. A usucapião resolve uma situação frequente: um terreno ou uma casa que alguém usa há décadas como seu, mas que nunca foi escriturado nem registado em seu nome. Explicamos que posse conta, os prazos, a escritura de justificação notarial e como contestá-la.

O que é a usucapião?

É uma forma de adquirir a propriedade pela posse mantida durante certo tempo: «A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião» (Código Civil, art. 1287.º).

Uma vez invocada, os seus efeitos recuam à data em que a posse começou (arts. 1288.º e 1317.º, al. c)). Não se adquirem por usucapião as servidões prediais não aparentes nem os direitos de uso e de habitação (art. 1293.º). O direito nasce da posse e do tempo; a escritura de justificação, ou o processo na conservatória, serve para o documentar e levar ao registo predial.

Que posse conta para a usucapião?

Conta a posse de quem atua como dono. A lei define posse como «o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real» (art. 1251.º), por exemplo cultivar o terreno ou fazer obras, à vista de todos, sem pedir autorização a ninguém.

A posse pode ser titulada ou não titulada, de boa ou de má fé, pacífica ou violenta, pública ou oculta (art. 1258.º), e estas características alteram os prazos:

• Titulada é a posse fundada num modo legítimo de adquirir, mesmo que o negócio tenha um vício de fundo, por exemplo uma compra feita por quem não era dono (art. 1259.º, n.º 1). O título não se presume e tem de ser provado (n.º 2).
• De boa fé é a posse de quem ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem. A posse titulada presume-se de boa fé e a não titulada de má fé (art. 1260.º, n.os 1 e 2).
• Pacífica é a adquirida sem violência e pública a que pode ser conhecida pelos interessados (arts. 1261.º e 1262.º).

A posse continua nos herdeiros desde a morte do possuidor (art. 1255.º), e quem adquire a posse de outrem por título diverso da sucessão pode somar à sua a posse do antecessor (art. 1256.º, n.º 1). Por isso a usucapião aparece muitas vezes em heranças antigas nunca partilhadas; veja o nosso guia da partilha de herança.

O inquilino pode pedir usucapião?

Em regra, não. Quem possui em nome de outrem, como o arrendatário, e quem se aproveita da tolerância do dono são «detentores ou possuidores precários» (art. 1253.º). Os detentores não podem adquirir por usucapião, exceto se houver inversão do título da posse, e nesse caso o prazo só começa a contar desde a inversão (art. 1290.º).

A inversão dá-se por oposição do detentor contra aquele em cujo nome possuía, ou por ato de terceiro capaz de transferir a posse (art. 1265.º), e tem de ser provada.

Prazos da usucapião de imóveis

O prazo depende de haver título e registo e de a posse ser de boa ou de má fé. A tabela resume os artigos 1294.º a 1296.º do Código Civil.

A mera posse só é registada após decisão em processo de justificação que reconheça posse pacífica e pública há pelo menos cinco anos (art. 1295.º, n.º 2). Aplicam-se as regras da suspensão e interrupção da prescrição (art. 1292.º): por exemplo, a citação para uma ação em que o dono manifeste a intenção de exercer o seu direito interrompe a contagem (art. 323.º, n.º 1).

Como escriturar um terreno: a escritura de justificação notarial

Quem não tem documento que prove o seu direito pode obter a primeira inscrição no registo predial através de uma escritura de justificação notarial ou de um processo de justificação na conservatória (Código do Registo Predial, art. 116.º, n.º 1). É a chamada «escritura de usucapião».

Na escritura, o interessado declara-se, «com exclusão de outrem», titular do direito, especifica a causa da aquisição e as razões que o impedem de a provar pelos meios normais (Código do Notariado, art. 89.º, n.º 1). Se invocar usucapião com posse não titulada, tem de descrever as circunstâncias em que a posse começou e os factos que a caracterizam (n.º 2).

Os passos e requisitos principais são:

1. Matriz: a justificação de direitos que devam constar da matriz só é admissível se estiverem nela inscritos (CN, art. 92.º, n.º 1).
2. Documentos: certidão do registo predial (que prove que o prédio está omisso ou com o teor das inscrições em vigor) e certidão da inscrição matricial, passadas há menos de três meses (art. 98.º, n.os 1 e 2).
3. Três declarantes confirmam as declarações do justificante (art. 96.º, n.º 1).
4. O notário aprecia as razões invocadas (art. 95.º) e adverte os outorgantes de que declarações falsas, feitas com dolo e em prejuízo de outrem, são crime (art. 97.º).
5. Se houver titular inscrito que não interveio em nenhum título, é notificado antes da escritura, se necessário por editais durante 30 dias (art. 99.º).
6. Publicação: um extrato da escritura é publicado no prazo de cinco dias, num dos jornais mais lidos do concelho onde fica o prédio (art. 100.º).
7. Espera de 30 dias: só depois de 30 dias sobre a publicação, sem notícia de impugnação, se passam certidões da escritura para o registo (art. 101.º, n.º 2).

A justificação pode ser feita na própria escritura de venda, cabendo ao vendedor fazer previamente as declarações (art. 93.º). Antes de comprar um imóvel nestas condições, veja o que deve ter um contrato-promessa de compra e venda.

Justificação na conservatória do registo predial

Em alternativa ao notário, o processo de justificação pode ser pedido em qualquer serviço de registo com competência em registo predial (CRP, art. 117.º-B, n.º 1). O pedido descreve a causa da aquisição e os factos da posse (n.º 3), com três testemunhas (art. 117.º-C, n.º 1), e o direito tem de estar inscrito na matriz ou a inscrição pedida (art. 117.º-A).

Se houver oposição, o processo termina e os interessados são remetidos para os meios judiciais, onde se discute em ação própria o reconhecimento da propriedade (art. 117.º-H, n.º 2). Sem oposição, ouvem-se as testemunhas, o conservador decide e, tornando-se a decisão definitiva, os registos são feitos oficiosamente (n.os 3 a 6). Da decisão cabe recurso para o tribunal (art. 117.º-I).

Qual é o prazo para contestar a usucapião?

Depende da via. Na conservatória, a oposição é deduzida nos 10 dias seguintes ao termo do prazo da notificação (CRP, art. 117.º-H, n.º 1). Contra a escritura notarial, impugna-se o facto justificado em tribunal, pedindo que este comunique logo ao notário a pendência da ação (CN, art. 101.º, n.º 1).

Os 30 dias seguintes à publicação do extrato são decisivos: se a comunicação da ação chegar ao notário nesse prazo, as certidões só são passadas depois da decisão definitiva (art. 101.º, n.os 2 e 4), o que trava o registo. Esse artigo não fixa um prazo para propor a ação; se os 30 dias já passaram, fale com um advogado sem demora.

Na ação de impugnação, quem justificou não beneficia da presunção do registo: segundo jurisprudência uniformizada do Supremo Tribunal de Justiça, a inscrição baseada em escritura de justificação «não dá origem à presunção do artº 7º a favor do justificante» (STJ, proc. 08A2327, citando o Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 1/2008). Na prática, cabe-lhe provar a posse e o tempo que alega.

A usucapião paga impostos?

Sim. A aquisição por usucapião está sujeita a Imposto do Selo como transmissão gratuita (Código do Imposto do Selo, art. 1.º, n.º 3, al. a)). A Tabela Geral prevê, na verba 1.2, a taxa de 10 % sobre o valor para a «aquisição gratuita de bens, incluindo por usucapião» (TGIS, verba 1.2), salvo isenção aplicável. Confirme o seu caso junto das Finanças antes da escritura.

Quando falar com um advogado

A usucapião assenta em factos que têm de ser provados. Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

• o imóvel está registado em nome de outra pessoa, ainda viva ou já falecida;
• há herdeiros ou vizinhos que contestam a posse ou os limites do terreno;
• a posse começou como arrendamento ou tolerância do dono;
• viu publicado o extrato de uma justificação que lesa o seu direito;
• o pedido na conservatória teve oposição e o caso foi remetido para tribunal.

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Perguntas frequentes

Quantos anos são precisos para a usucapião de um terreno?

Sem registo do título nem da posse, 15 anos se a posse for de boa fé e 20 anos se for de má fé. Com título registado, 10 ou 15 anos; com registo da mera posse, 5 ou 10 anos (Código Civil, arts. 1294.º a 1296.º).

O que é uma escritura de justificação notarial?

É a escritura em que o interessado se declara titular do imóvel, explica como o adquiriu e porque não o consegue provar pelos meios normais, com três declarantes (Código do Notariado, arts. 89.º e 96.º).

Qual é o prazo para contestar uma escritura de usucapião?

Se a impugnação em tribunal for comunicada ao notário nos 30 dias seguintes à publicação do extrato, não se passam certidões até haver decisão definitiva (Código do Notariado, art. 101.º). Na conservatória, a oposição faz-se em 10 dias após o termo da notificação (CRP, art. 117.º-H).

O inquilino pode adquirir a casa por usucapião?

Em regra, não, porque possui em nome do senhorio. Só com inversão do título da posse, e o prazo conta-se a partir dessa inversão (Código Civil, arts. 1253.º, 1265.º e 1290.º).

A usucapião paga Imposto do Selo?

Sim, como transmissão gratuita: verba 1.2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (10 %), salvo isenção (Código do Imposto do Selo, art. 1.º, n.º 3, al. a)).

Legislação e fontes

• Código Civil, arts. 1251.º a 1268.º (posse, detenção, caracteres da posse)
• Código Civil, arts. 1287.º a 1297.º (usucapião)
• Código do Notariado, arts. 89.º a 101.º (justificações notariais)
• Código do Registo Predial, arts. 116.º a 117.º-N (justificação no registo)
• Supremo Tribunal de Justiça, acórdão de 30/09/2008, proc. 08A2327 e Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 1/2008 (Diário da República)
• Código do Imposto do Selo, art. 1.º e Tabela Geral do Imposto do Selo

Informação consultada a 27 de outubro de 2026.