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Obras ilegais prescrevem? Legalização e riscos

O que prescreve (a coima, em cinco anos) e o que não prescreve, como pedir a legalização na câmara, quando se evita a demolição e os riscos ao vender.

Escrito por Redação Asesor.LegalPublicado em

Informação verificada a 29 de outubro de 2026 no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99), na versão consolidada que já inclui o Simplex urbanístico (DL n.º 10/2024) e a revisão do DL n.º 108/2026. Uma marquise fechada sem licença ou um anexo no quintal: se a obra tem muitos anos, ainda pode haver problemas? Separamos o que a lei deixa prescrever do que não deixa e explicamos a legalização.

Se pretende comunicar à câmara uma obra ilegal de terceiros, leia o artigo irmão sobre como denunciar obras ilegais.

O que é, para a lei, uma obra ilegal?

É uma operação urbanística feita sem o título necessário ou em desacordo com ele. O artigo 102.º, n.º 1, do RJUE obriga a câmara a agir quando as obras são feitas sem licença ou informação prévia, em desconformidade com esses atos, ao abrigo de um ato revogado ou nulo, sem a comunicação prévia ou a comunicação prévia com prazo exigida, ou «em desconformidade com as normas legais ou regulamentares aplicáveis» (RJUE, art. 102.º).

Nem todas as obras precisam de licença. Estão isentas de licença e de comunicação prévia, entre outras, as obras de conservação, certas obras no interior que não mexam nas fachadas, alturas ou coberturas nem afetem a estabilidade, e as obras de «escassa relevância urbanística» (art. 6.º, n.º 1). Entre estas últimas estão, por exemplo, pequenas edificações junto ao edifício principal com altura até 2,2 m e área até 10 m² que não confinem com a via pública, muros de vedação até 1,8 m que não confinem com a via pública e estufas de jardim com menos de 3 m de altura e até 20 m² (art. 6.º-A, n.º 1). O regulamento municipal pode acrescentar outras.

Atenção: a isenção não dispensa o cumprimento das regras. Mesmo as obras isentas têm de respeitar os planos municipais, as normas técnicas e o património, e podem sempre ser fiscalizadas (art. 6.º, n.º 8).

Obras ilegais prescrevem?

Prescreve o processo de contraordenação, não a ilegalidade da obra. São duas coisas diferentes.

A contraordenação. Fazer obras sujeitas a licença ou comunicação sem título é contraordenação (RJUE, art. 98.º, n.º 1, alínea r)), punida com coima de 500 € a 200 000 € para pessoas singulares e de 1500 € a 450 000 € para pessoas coletivas (art. 98.º, n.º 2). As contraordenações urbanísticas regem-se pelo RJUE e, subsidiariamente, pelo regime geral das contraordenações (art. 99.º-A, n.º 2). Nesse regime geral, o procedimento prescreve em cinco anos quando a coima máxima aplicável é igual ou superior a 49 879,79 € (DL n.º 433/82, art. 27.º). Com um máximo de 200 000 €, é o caso.

O prazo conta-se a partir da prática da contraordenação e pode ser suspenso e interrompido, por exemplo com notificações ao arguido (arts. 27.º-A e 28.º do mesmo diploma). Ainda assim, a prescrição dá-se sempre quando tiver decorrido o prazo acrescido de metade, descontada a suspensão (art. 28.º, n.º 3). Em que dia se considera praticada a infração, numa obra que se prolongou ou numa utilização que continua, depende do caso concreto.

A obra. A câmara está «obrigada a adotar as medidas adequadas de tutela e restauração da legalidade urbanística» (art. 102.º, n.º 1). Nos artigos 102.º a 109.º do RJUE não se encontra um prazo a partir do qual esse dever deixe de existir. Por isso, mesmo que já não possa ser aplicada uma coima, a câmara pode notificar para legalizar, ordenar trabalhos de correção ou, nos casos previstos, a demolição.

Que medidas pode a câmara tomar?

A lei enumera as medidas de reposição da legalidade e quem as decide. A tabela resume-as.

Medida O que implica Norma (RJUE)
Embargo Suspensão imediata dos trabalhos; fica proibido fornecer eletricidade, gás e água à obra embargada Arts. 102.º-B e 103.º
Caducidade do embargo Sem prazo fixado, caduca se não houver decisão definitiva em seis meses, prorrogáveis uma vez por igual período Art. 104.º, n.º 2
Legalização A câmara notifica os interessados para legalizar, fixando um prazo Art. 102.º-A, n.º 1
Trabalhos de correção ou alteração Ordem para corrigir a obra num prazo fixado Art. 105.º
Demolição ou reposição do terreno Precedida de audição do interessado (15 dias); se não for cumprida, é executada por conta do infrator Art. 106.º
Cessação da utilização Ordem para deixar de usar o edifício ou a fração ocupados sem título ou em desconformidade Art. 109.º
Posse administrativa Permite à câmara executar coercivamente as medidas não cumpridas Arts. 107.º e 108.º

Desrespeitar estas ordens tem consequências penais: o desrespeito dos atos que determinem medidas de tutela da legalidade urbanística constitui crime de desobediência (art. 100.º, n.º 1). Continuar uma obra embargada é também contraordenação (art. 98.º, n.º 1, alínea h)).

As despesas da execução coerciva são por conta do infrator e, se não forem pagas em 20 dias, são cobradas em execução fiscal (art. 108.º).

Como legalizar uma obra ilegal?

Pedindo a legalização à câmara municipal, que verifica se a obra pode cumprir as regras em vigor. O procedimento está no artigo 102.º-A do RJUE. Os pontos principais:

  • Informação prévia: o interessado pode pedir à câmara informação sobre os termos da legalização, e a câmara deve responder no prazo máximo de 15 dias (n.º 6).
  • Documentos: o pedido é instruído com os elementos exigíveis para o caso concreto. A câmara pode pedir projetos de especialidade e termos de responsabilidade, sobretudo por razões de segurança e saúde (n.os 2 e 3). Se não houver obras de ampliação ou alteração a fazer, ficam dispensados, por exemplo, a calendarização, a estimativa de custo, a caução e os seguros da obra (n.º 4).
  • Normas técnicas antigas: pode ser dispensado o cumprimento de normas técnicas que se tenham tornado impossíveis ou não razoáveis, se a obra cumpria as condições técnicas em vigor à data em que foi feita. A prova dessa data cabe ao requerente (n.º 5).
  • Regulamento municipal: cada município aprova os regulamentos que concretizam a legalização (n.º 7). É aí que estão as regras de pormenor e as taxas do seu concelho.
  • Legalização oficiosa: se os interessados não tratarem da legalização, a câmara pode fazê-la oficiosamente e exigir as taxas, mas só para obras que não impliquem cálculos de estabilidade (n.os 8 e 9). Esta legalização apenas reconhece que a obra cumpre os parâmetros urbanísticos e é feita «sob reserva de direitos de terceiros» (n.º 11).

Se a obra não puder ser legalizada tal como está, a alternativa costuma ser corrigi-la. A lei diz expressamente que a demolição pode ser evitada se a obra for suscetível de licenciamento ou comunicação prévia, ou se for possível pô-la em conformidade com trabalhos de correção ou de alteração (art. 106.º, n.º 2).

A revisão do DL n.º 108/2026 entrou em vigor a 1 de outubro de 2026. Se o seu processo já estava em curso antes dessa data, confirme na câmara qual a versão aplicável.

Posso vender uma casa com obras ilegais?

A lei não proíbe a venda por si só, mas a ilegalidade não desaparece com a venda e traz riscos para as duas partes.

  • Utilização: depois das obras, a utilização de um edifício ou fração depende, em regra, de uma comunicação prévia à câmara (RJUE, arts. 62.º-A e 62.º-B). Usar uma fração sem essa comunicação, ou em desconformidade com o título de utilização, é contraordenação (art. 98.º, n.º 1, alínea d)), e a câmara pode ordenar a cessação da utilização (art. 109.º).
  • Publicidade: os anúncios de venda de edifícios ou frações construídos ao abrigo de licença ou comunicação têm de os mencionar (art. 98.º, n.º 1, alínea p)).
  • Contrato-promessa: na promessa de venda de edifício ou fração, o documento leva a certificação da existência da licença de utilização ou de construção (Código Civil, art. 410.º, n.º 3). Veja o artigo sobre o contrato-promessa de compra e venda.
  • Defeitos: nas vendas de imóveis, o comprador deve denunciar o defeito até um ano depois de o conhecer e dentro de cinco anos após a entrega (Código Civil, art. 916.º, n.º 3). Saber se uma obra ilegal conta como defeito da coisa vendida depende do caso.
  • Registo: o embargo é registado na conservatória do registo predial (art. 102.º-B, n.º 8), tal como as intimações para obras ou demolição (art. 89.º, n.º 5). Por isso convém pedir a certidão predial antes de comprar.

Quem compra em leilão também deve ver o estado urbanístico do imóvel. Veja comprar casa penhorada ou em leilão.

Se o problema é a obra de um vizinho, qualquer pessoa a pode comunicar à câmara (RJUE, art. 101.º-A, n.º 1). Para outros conflitos de vizinhança, veja vizinho barulhento.

Quando falar com um advogado

A legalização é sobretudo um processo técnico, com arquiteto ou engenheiro. Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

  • recebeu uma ordem de embargo, de demolição ou de cessação da utilização, ou uma notificação para se pronunciar em 15 dias;
  • foi notificado de um processo de contraordenação e quer saber se o procedimento já prescreveu;
  • vai comprar ou vender um imóvel com obras sem licença e quer proteger-se no contrato-promessa e na escritura;
  • a câmara recusou a legalização e quer reagir contra a decisão;
  • a obra de um vizinho ou de um condómino está a afetar o seu imóvel.

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Perguntas frequentes

Ao fim de quantos anos prescreve uma obra ilegal?

O que prescreve é o procedimento de contraordenação. Para obras sem licença ou comunicação prévia, cuja coima pode chegar a 200 000 €, o prazo é de cinco anos, com suspensões e interrupções possíveis (RJUE, art. 98.º; DL n.º 433/82, arts. 27.º e 28.º). A ilegalidade urbanística da obra não desaparece com esse prazo.

A câmara pode mandar demolir uma obra antiga?

Nos artigos do RJUE sobre reposição da legalidade não existe um prazo que impeça a câmara de agir. Mas a demolição pode ser evitada se a obra puder ser licenciada, comunicada ou corrigida, e é sempre precedida de audição do interessado durante 15 dias (RJUE, art. 106.º, n.os 2 e 3).

Como se faz a legalização de obras ilegais?

Na câmara municipal, com os elementos exigidos para o caso e segundo o regulamento municipal. Pode pedir antes informação sobre os termos da legalização, e a câmara deve responder em 15 dias (RJUE, art. 102.º-A, n.os 2, 6 e 7).

Uma obra feita há muitos anos tem de cumprir as normas atuais?

Nem sempre. Na legalização pode ser dispensado o cumprimento de normas técnicas que se tornaram impossíveis ou não razoáveis, se se provar que a obra cumpria as condições técnicas da época. A prova da data cabe ao requerente (RJUE, art. 102.º-A, n.º 5).

Todas as obras precisam de licença?

Não. Obras de conservação, certas obras interiores e obras de escassa relevância urbanística estão isentas de licença e de comunicação prévia, mas têm de cumprir as normas aplicáveis e podem ser fiscalizadas (RJUE, arts. 6.º e 6.º-A).

Legislação e fontes

Informação consultada a 29 de outubro de 2026.

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