Desistir da compra de casa: perco o sinal?

Assinou o contrato-promessa, entregou o sinal e agora quer desistir. Ou foi o vendedor que já não quer vender. A lei portuguesa responde a ambas as situações através do regime do sinal. Neste artigo explicamos o que acontece ao dinheiro entregue em cada caso, com base no Código Civil consultado a 27 de outubro de 2026.

Se ainda está a preparar o negócio e quer saber o que deve constar do documento, leia primeiro o que deve ter um contrato-promessa de compra e venda.

Posso desistir da compra de uma casa?

Pode, mas o preço da desistência depende do momento em que está. A lei distingue claramente a fase de negociação, a fase do contrato-promessa e a escritura.

• Antes de assinar o contrato-promessa: se ainda só houve visitas, propostas ou conversas, em regra ainda não existe a obrigação de celebrar a compra. Se entregou algum valor a título de «reserva», o que acontece a esse dinheiro depende do que ficou escrito no documento que assinou; leia-o com atenção antes de tomar qualquer decisão.
• Depois de assinar o contrato-promessa: ficou obrigado a celebrar a compra. O Código Civil diz que «o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei» (art. 406.º, n.º 1). Desistir sem acordo do vendedor é, em princípio, um incumprimento, e é aqui que entra o sinal.
• Depois da escritura: a compra está feita. A compra e venda de imóveis só é válida por escritura pública ou documento particular autenticado (art. 875.º), e a partir daí já não se trata de desistir.

A via mais simples, se ambas as partes estiverem de acordo, é revogar o contrato-promessa por escrito, definindo o que acontece ao dinheiro já entregue.

O que é o sinal na compra de uma casa?

O sinal é o valor entregue no contrato-promessa que funciona como garantia do negócio: se uma das partes falhar, perde-o ou devolve-o em dobro. Em geral, quando uma parte entrega à outra algo que coincide com a sua prestação, a lei trata essa entrega como antecipação do pagamento, «salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal» (art. 440.º).

No contrato-promessa de compra e venda, a regra inverte-se. O Código Civil presume que «tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço» (art. 441.º). Chamar-lhe «adiantamento» não lhe tira, por si só, essa natureza.

Se o negócio correr bem, o sinal é descontado no preço na escritura: «a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível» (art. 442.º, n.º 1).

Se eu desistir, perco o sinal?

Sim, em regra, se a desistência lhe for imputável. A lei diz que, se quem entregou o sinal «deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue» (art. 442.º, n.º 2).

Três notas sobre esta regra:

• A perda depende de culpa. A lei fala em causa «imputável» a quem desiste. Se o negócio falhar por motivo alheio ao comprador, a discussão é outra.
• Em regra, não há mais nada a pagar. Na falta de estipulação em contrário, quando há perda do sinal «não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização» (art. 442.º, n.º 4). O contrato pode, contudo, ter cláusulas próprias, por isso leia-o.
• Atrasos não são o mesmo que desistência. Um simples atraso na marcação da escritura é mora, não incumprimento definitivo. Este só existe, por exemplo, se o credor perder objetivamente o interesse ou se a prestação não for feita «dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor» (art. 808.º).

E se for o vendedor a desistir?

O comprador pode exigir o sinal em dobro. Segundo o art. 442.º, n.º 2, se o incumprimento for devido a quem recebeu o sinal, quem o entregou tem «a faculdade de exigir o dobro do que prestou».

Se o comprador já tiver recebido a casa antes da escritura, por exemplo com a entrega das chaves (a lei chama-lhe «tradição da coisa»), pode escolher outra solução: pedir o valor da casa à data do incumprimento, «determinado objectivamente», com dedução do preço convencionado, recebendo ainda de volta o sinal e a parte do preço que tenha pago (art. 442.º, n.º 2). É o chamado aumento do valor da coisa, útil quando os preços subiram desde a assinatura.

Perante essa opção, o vendedor pode opor-se, oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo se o comprador já tiver perdido o interesse nos termos do art. 808.º (art. 442.º, n.º 3).

O comprador que recebeu a casa tem ainda um direito de retenção sobre ela, «pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte» (art. 755.º, n.º 1, al. f)).

Resumo: o que acontece ao sinal em cada caso

A tabela resume as consequências previstas nos artigos 442.º e 830.º do Código Civil quando o contrato-promessa não é cumprido.

Salvo cláusula em contrário, a perda do sinal, o dobro ou o aumento do valor esgotam a indemnização pelo incumprimento (art. 442.º, n.º 4).

Posso obrigar o vendedor a vender? A execução específica

Sim, em muitos casos. A execução específica permite pedir ao tribunal uma «sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso» (art. 830.º, n.º 1). Em vez de receber dinheiro, o comprador fica com a casa, como se o vendedor tivesse assinado a escritura.

A existência de sinal costuma afastar esta possibilidade: a lei entende haver convenção em contrário «se existir sinal» (art. 830.º, n.º 2). Mas há uma exceção importante para a compra de casas: nas promessas de compra de edifício ou fração autónoma a que se refere o art. 410.º, n.º 3, o direito à execução específica «não pode ser afastado pelas partes» (art. 830.º, n.º 3).

Quem pede a execução específica tem de estar disposto a cumprir a sua parte. Se a outra parte puder invocar a exceção de não cumprimento, a ação improcede se o requerente não depositar a sua prestação, normalmente o resto do preço, no prazo fixado pelo tribunal (art. 830.º, n.º 5).

Há alguma forma de desistir sem perder o sinal?

Há algumas hipóteses, mas nenhuma é automática:

• Acordo com o vendedor. As partes podem revogar o contrato e combinar a devolução total ou parcial do sinal (art. 406.º, n.º 1).
• Cláusulas do próprio contrato. Uma condição sobre a aprovação do crédito à habitação, a entrega de documentos ou o estado do imóvel pode permitir sair do negócio sem perder o sinal, conforme a sua redação. Se o banco recusou o crédito, comece por ver o que o contrato diz sobre isso.
• Incumprimento do vendedor. Se é o vendedor que falha, por exemplo porque não consegue reunir os documentos para a escritura ou porque a casa tem ónus que não revelou, a posição inverte-se.
• Alteração anormal das circunstâncias. A lei permite a resolução ou a modificação do contrato quando as circunstâncias em que as partes decidiram contratar sofreram uma alteração anormal e manter o contrato afete gravemente a boa-fé, desde que o risco não esteja coberto pelo próprio contrato (art. 437.º, n.º 1). É um regime exigente e de aplicação excecional.

Quando falar com um advogado

As consequências dependem das cláusulas do contrato e de quem falhou e porquê. Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

• quer desistir e o sinal entregue é elevado;
• o vendedor está a adiar a escritura sem explicação ou deixou de responder;
• já recebeu as chaves e o negócio está a falhar;
• o banco recusou o crédito e o contrato não diz nada sobre isso;
• está a pensar pedir a execução específica ou a devolução do sinal em dobro;
• a casa tem hipoteca, penhora ou outro ónus que não estava previsto.

Antes de enviar qualquer carta à outra parte, convém perceber se a situação é de mora ou de incumprimento definitivo. Encontre um profissional na nossa página de advogados em Portugal. Se a casa que está a comprar faz parte de uma herança, confirme primeiro quem pode vender, com a ajuda do nosso guia sobre partilha de herança. E se a desistência tiver a ver com o prédio, por exemplo o ruído constante de um vizinho, saiba como apresentar queixa de um vizinho barulhento.

Perguntas frequentes

Posso cancelar a compra de uma casa depois de assinar o contrato-promessa?

Pode desistir, mas, se a desistência lhe for imputável, o vendedor pode ficar com o sinal ou pedir a execução específica (Código Civil, arts. 442.º, n.os 2 e 3, e 830.º). Sem essas consequências, só por acordo ou nos casos previstos na lei ou no contrato (art. 406.º, n.º 1).

Posso arrepender-me da compra de uma casa?

O arrependimento, por si só, não desfaz um contrato-promessa já assinado. A regra é que o contrato deve ser cumprido (Código Civil, art. 406.º, n.º 1). Pode, no entanto, negociar com a outra parte a revogação do contrato.

O dinheiro que entreguei como «princípio de pagamento» também é sinal?

Presume-se que sim. No contrato-promessa de compra e venda, toda a quantia entregue pelo comprador ao vendedor presume-se sinal, «ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço» (Código Civil, art. 441.º).

Se o vendedor desistir, recebo o sinal em dobro?

Pode exigi-lo, se o incumprimento for imputável ao vendedor. Se já recebeu a casa, pode optar pelo valor da casa à data do incumprimento, com dedução do preço, ou pedir a execução específica (Código Civil, art. 442.º, n.os 2 e 3).

Além de perder o sinal, posso ter de pagar uma indemnização?

Em regra, não. Na falta de estipulação em contrário, a perda do sinal ou o pagamento do dobro excluem outra indemnização pelo incumprimento (Código Civil, art. 442.º, n.º 4). Confirme se o seu contrato tem alguma cláusula diferente.

Legislação e fontes

• Código Civil, art. 406.º (eficácia dos contratos)
• Código Civil, arts. 410.º a 413.º (contrato-promessa)
• Código Civil, arts. 437.º, 440.º e 441.º (alteração das circunstâncias, antecipação do cumprimento e sinal)
• Código Civil, art. 442.º (sinal)
• Código Civil, art. 755.º (direito de retenção)
• Código Civil, art. 808.º (perda do interesse do credor)
• Código Civil, art. 830.º (execução específica)
• Código Civil, art. 875.º (forma da compra e venda de imóveis)

Informação consultada a 27 de outubro de 2026.