Avvocati per casa, locazioni e condominio in Italia
Sfratto per morosità, impugnazione delle delibere di condominio e compravendita di una casa: chi decide, quali termini e quando serve un avvocato.
Cerca un avvocato per uno sfratto, un problema di condominio o l’acquisto di una casa? Questa pagina spiega quando la legge lo richiede, chi decide e quali termini controllare, sulla base di fonti ufficiali consultate il 31 ottobre 2026.
Per un quadro generale sulla scelta di un legale in Italia, veda la pagina Avvocati in Italia.
Quando è obbligatorio l’avvocato?
| Situazione | Avvocato obbligatorio? | Norma |
|---|---|---|
| Causa di sfratto o locazione in tribunale | Sì, secondo la regola generale. L’art. 417 c.p.c., richiamato dal rito delle locazioni, ammette la difesa personale solo per cause di valore molto basso. | c.p.c., art. 82; art. 447-bis; art. 417 |
| Mediazione su locazione, condominio o diritti reali | Sì: le parti sono assistite dai rispettivi avvocati. La mediazione è condizione per la causa, ma non si applica allo sfratto fino al mutamento del rito. | d.lgs. 28/2010, art. 5; art. 8, c. 5 |
| Impugnazione di una delibera condominiale | Sì in tribunale; prima, la mediazione con l’avvocato. | c.c., art. 1137; c.p.c., art. 82 |
| Compravendita di un immobile | La legge non richiede un avvocato. Chiede la forma scritta; per la trascrizione servono atto pubblico o scrittura autenticata o accertata giudizialmente. | c.c., art. 1350; art. 2657 |
Chi decide?
| Materia | Chi decide |
|---|---|
| Sfratto per finita locazione o morosità | Giudice del luogo in cui si trova l’immobile (c.p.c., art. 21). Se l’intimato non compare o non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva (art. 663); se si oppone senza prova scritta, può pronunciare ordinanza di rilascio (art. 665). |
| Lite su contratto di locazione | Tribunale, con il rito previsto per le locazioni (art. 447-bis), dopo la mediazione. |
| Delibere e parti comuni in condominio | Tribunale, dopo la mediazione. La competenza del giudice di pace per le cause condominiali compare nel testo dell’art. 7 c.p.c., ma entrerà in vigore solo il 31 ottobre 2027. |
| Atto di vendita | Notaio, se si sceglie l’atto pubblico o l’autentica (c.c., art. 2699), con trascrizione nei registri immobiliari (art. 2643). |
Termini da controllare
- Canone non pagato: il mancato pagamento oltre venti giorni dalla scadenza è motivo di risoluzione; per gli oneri accessori conta il superamento di due mensilità (L. 392/1978, art. 5).
- Sanatoria in udienza: alla prima udienza si può pagare il dovuto, per non più di tre volte in quattro anni. Il giudice può assegnare fino a novanta giorni in caso di difficoltà, centoventi nei casi più gravi previsti dalla norma (art. 55).
- Citazione per la convalida: almeno venti giorni liberi tra notifica e udienza, abbreviabili fino alla metà dal giudice nelle cause urgenti (c.p.c., art. 660).
- Delibera condominiale: trenta giorni dalla delibera per dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione per gli assenti (c.c., art. 1137).
- Vizi della cosa venduta: denuncia entro otto giorni dalla scoperta, salvo diverso termine, e azione entro un anno dalla consegna (art. 1495).
Sono state presentate in Parlamento proposte per modificare le procedure di rilascio degli immobili. Le regole indicate qui sono quelle del testo vigente al 31 ottobre 2026: controlli eventuali novità prima di agire.
Come verificare l’avvocato nell’Albo?
Cerchi il nome nella ricerca avvocati del Consiglio Nazionale Forense. I dati sono gestiti e aggiornati dai singoli Consigli dell’Ordine (CNF): se un nome non compare, controlli direttamente l’albo dell’Ordine locale, che per legge è pubblico e pubblicato sul suo sito (L. 247/2012, art. 15, c. 3). Il titolo di avvocato spetta solo a chi è o è stato iscritto a un albo (art. 2, c. 7).
La ricerca conferma l’iscrizione, non l’esperienza nella materia. Il diritto delle locazioni e del condominio è un’area di attività, non un titolo: chieda quali casi simili segue lo studio. Il titolo disciplinato dall’art. 9 della L. 247/2012 è attribuito soltanto dal CNF e risulta dagli elenchi tenuti dagli Ordini. Diffidi di messaggi equivoci o suggestivi, che la legge non ammette nell’informazione dell’avvocato (art. 10, c. 2).
Cosa portare al primo incontro?
- Contratto di locazione, registrazione e ricevute dei canoni.
- Atto di intimazione di sfratto, con data di notifica e di udienza.
- Prospetto dei canoni e degli oneri non pagati.
- Per il condominio: regolamento, convocazione, verbale e prova della data di comunicazione.
- Per la compravendita: preliminare, visure, planimetrie e bozza dell’atto.
Chieda subito quanto può costare l’incarico. L’avvocato deve comunicare per iscritto la prevedibile misura del costo, distinguendo oneri, spese e compenso, e il compenso si pattuisce di regola per iscritto (L. 247/2012, art. 13, cc. 2 e 5).
Patrocinio a spese dello Stato
Chi non ha mezzi può chiedere il patrocinio a spese dello Stato, spesso chiamato gratuito patrocinio, se le sue ragioni non risultano manifestamente infondate (d.P.R. 115/2002, art. 74).
Il limite di reddito è oggi di 13.659,64 euro di reddito imponibile annuo, secondo l’aggiornamento pubblicato in Gazzetta Ufficiale l’11 luglio 2025 (nota della Corte d’appello di Milano; Tribunale di Cagliari). Si considera l’ultima dichiarazione dei redditi e, in genere, si sommano i redditi dei familiari conviventi (d.P.R. 115/2002, art. 76).
Nel civile la domanda va al Consiglio dell’Ordine del luogo in cui ha sede il giudice competente, che decide entro dieci giorni; se la respinge, si può riproporre al giudice (artt. 124 e 126). Dopo l’ammissione si sceglie il difensore dall’elenco degli avvocati abilitati (Ministero della giustizia). Attenzione: chi perde non può usare la stessa ammissione per impugnare (art. 120).
La citazione per la convalida deve avvertire che, ricorrendone i presupposti, si può chiedere il patrocinio a spese dello Stato (c.p.c., art. 660). Il patrocinio copre anche la mediazione obbligatoria, se si raggiunge l’accordo (d.lgs. 28/2010, art. 15-bis).
Domande frequenti
Ho ricevuto uno sfratto: cosa succede se non vado in udienza?
Se l’intimato non compare o non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva (c.p.c., art. 663). Il giudice rinnova la citazione solo se appare probabile che l’intimato non l’abbia conosciuta o non abbia potuto comparire.
Posso evitare lo sfratto pagando?
La morosità può essere sanata in udienza, nei limiti della L. 392/1978, art. 55. Controlli se il suo contratto rientra nella norma con un legale.
Serve l’avvocato per contestare una delibera di condominio?
Sì per la mediazione obbligatoria e per la causa in tribunale. Il termine è di trenta giorni (c.c., art. 1137).
Per comprare casa basta il notaio?
La legge non impone l’avvocato. Un parere può essere utile su preliminare, vizi o situazione urbanistica.
Norme e fonti
- c.p.c., art. 657
- c.p.c., art. 658
- c.p.c., art. 660
- c.p.c., art. 663
- c.p.c., art. 665
- c.p.c., art. 447-bis
- L. 392/1978, art. 5
- L. 392/1978, art. 55
- c.c., art. 1137
- c.c., art. 1350
- c.c., art. 2657
- d.lgs. 28/2010, art. 5
- Consiglio Nazionale Forense, ricerca avvocati
- d.P.R. 115/2002, patrocinio a spese dello Stato, art. 76
- Corte d’appello di Milano, nota n. 36/2025 sul limite di reddito
- L. 247/2012, art. 10
Informazione consultata il 31 ottobre 2026. È informazione generale e non sostituisce il parere di un avvocato sul suo caso.