Abogados especialistas en dación en pago

La dación en pago de una vivienda hipotecada requiere que el acreedor acepte recibir el inmueble para cancelar la deuda: entregar las llaves o dejar de pagar no extingue por sí solo el préstamo. El artículo 1166 del Código Civil establece que el acreedor no puede ser obligado a recibir una prestación distinta de la pactada, por lo que hay que formalizar por escrito el alcance de la operación y la liberación de deudores y garantes.

Qué implica entregar la vivienda al banco

En la dación en pago, el inmueble se transmite a la entidad acreedora como forma de saldar la obligación, en los términos que acuerden las partes. El documento debe especificar si queda cancelado todo el préstamo o si subsiste alguna cantidad, y qué ocurre con intereses, costas, avalistas y otros titulares de la deuda. La regla general del artículo 1911 del Código Civil mantiene la responsabilidad patrimonial del deudor mientras la deuda no se extinga conforme a derecho.

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La dación no es automática ni constituye un derecho general a imponer la entrega de la vivienda al banco. El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, contempla medidas del Código de Buenas Prácticas para deudores que cumplan sus requisitos; su aplicación depende de las condiciones legales, de la adhesión de la entidad y de la situación concreta del préstamo. La norma y su publicación oficial pueden consultarse en el BOE.

Quién puede solicitarla y qué alternativas existen

Cualquier prestatario puede plantear una negociación con su entidad, pero la aceptación depende del contrato y de las circunstancias del caso. Para valorar el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 hay que comprobar sus requisitos de exclusión social, los límites aplicables y las medidas previas previstas por la norma; no basta con acreditar dificultades económicas de forma genérica.

Si no se alcanza un acuerdo, la Ley Concursal —texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2020 y reformado, entre otras normas, por la Ley 16/2022— regula la exoneración del pasivo insatisfecho para personas físicas en los supuestos legalmente previstos. No equivale a una dación automática: la existencia de una hipoteca y de un crédito con garantía real puede afectar al tratamiento de la vivienda y de la deuda.

Pasos para negociar y formalizar la dación

Antes de firmar, conviene obtener el saldo actualizado del préstamo, revisar la escritura y reunir documentación sobre ingresos, gastos y cargas registrales. La propuesta debe identificar a todos los prestatarios y garantes, porque entregar el inmueble no libera necesariamente a quienes no aparezcan expresamente incluidos en el acuerdo.

1. Revisar la deuda y la titularidad: comprobar quiénes firmaron el préstamo, qué cargas constan y cuál es el importe reclamado por la entidad.
2. Solicitar la negociación por escrito: presentar la situación económica y pedir que el banco detalle si estudia la dación y bajo qué condiciones.
3. Contrastar el acuerdo: verificar la cancelación del principal, intereses y gastos, además de la liberación expresa de codeudores y avalistas.
4. Formalizar la transmisión: otorgar la documentación necesaria y confirmar las actuaciones registrales y de cancelación de la hipoteca.

Advertencia: no firmes una entrega de llaves, una compraventa o un reconocimiento de deuda suponiendo que cancela el préstamo. Si el acuerdo no expresa con claridad la extinción total, puede persistir una reclamación por la cantidad pendiente; el artículo 1911 del Código Civil prevé la responsabilidad del deudor con sus bienes presentes y futuros.

Qué revisar antes de aceptar la propuesta

El acuerdo debe indicar de forma inequívoca la fecha de efectos, la deuda que queda extinguida, el destino de cualquier saldo pendiente y el tratamiento de las garantías personales. También hay que revisar quién asume los gastos de formalización y las posibles consecuencias tributarias: pueden depender de la operación, del inmueble y de la situación fiscal de las partes.

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