# Usucapião em Portugal: prazos e justificação notarial

Fonte: https://asesor.legal/pt/blog/usucapiao/
Última revisão: 2026-10-27
Publicado por: Asesor.Legal Portugal (Neurogestión SL)

> Usucapião de imóveis: prazos de 5 a 20 anos, escritura de justificação notarial com três declarantes, publicação, 30 dias e como contestar.

## Resposta rápida

- A **usucapião** permite adquirir a propriedade de um imóvel a quem o possui, como se fosse dono, durante o tempo fixado na lei (Código Civil, art. 1287.º).
- Os prazos para imóveis vão de **5 a 20 anos**, conforme haja título, registo e boa ou má fé (arts. 1294.º a 1296.º). Sem registo, são **15 anos de boa fé** e **20 anos de má fé**.
- Quem paga renda ou usa o imóvel por tolerância do dono **não possui** para si e, em regra, não pode invocar a usucapião (arts. 1253.º e 1290.º).
- Para registar o imóvel faz-se uma **escritura de justificação notarial** ou um **processo de justificação na conservatória** (Código do Registo Predial, art. 116.º).
- A escritura é publicada em extrato e só se passam certidões **30 dias** depois, se ninguém a impugnar em tribunal (Código do Notariado, arts. 100.º e 101.º).

Informação verificada a 27 de outubro de 2026, com base nas versões em vigor do Código Civil, do Código do Notariado e do Código do Registo Predial. A usucapião resolve uma situação frequente: um terreno ou uma casa que alguém usa há décadas como seu, mas que nunca foi escriturado nem registado em seu nome. Explicamos que posse conta, os prazos, a escritura de justificação notarial e como contestá-la.

## O que é a usucapião?

É uma forma de adquirir a propriedade pela posse mantida durante certo tempo: «A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião» ([Código Civil, art. 1287.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1287)).

Uma vez invocada, os seus efeitos recuam à data em que a posse começou (arts. 1288.º e 1317.º, al. c)). Não se adquirem por usucapião as servidões prediais não aparentes nem os direitos de uso e de habitação (art. 1293.º). O direito nasce da posse e do tempo; a escritura de justificação, ou o processo na conservatória, serve para o documentar e levar ao registo predial.

## Que posse conta para a usucapião?

Conta a posse de quem atua como dono. A lei define posse como «o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real» ([art. 1251.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1251)), por exemplo cultivar o terreno ou fazer obras, à vista de todos, sem pedir autorização a ninguém.

A posse pode ser titulada ou não titulada, de boa ou de má fé, pacífica ou violenta, pública ou oculta ([art. 1258.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1258)), e estas características alteram os prazos:

- **Titulada** é a posse fundada num modo legítimo de adquirir, mesmo que o negócio tenha um vício de fundo, por exemplo uma compra feita por quem não era dono (art. 1259.º, n.º 1). O título não se presume e tem de ser provado (n.º 2).
- **De boa fé** é a posse de quem ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem. A posse titulada presume-se de boa fé e a não titulada de má fé (art. 1260.º, n.os 1 e 2).
- **Pacífica** é a adquirida sem violência e **pública** a que pode ser conhecida pelos interessados (arts. 1261.º e 1262.º).

A posse continua nos herdeiros desde a morte do possuidor (art. 1255.º), e quem adquire a posse de outrem por título diverso da sucessão pode somar à sua a posse do antecessor (art. 1256.º, n.º 1). Por isso a usucapião aparece muitas vezes em heranças antigas nunca partilhadas; veja o nosso [guia da partilha de herança](https://asesor.legal/pt/guias/partilha-de-heranca/).

## O inquilino pode pedir usucapião?

Em regra, não. Quem possui em nome de outrem, como o arrendatário, e quem se aproveita da tolerância do dono são «detentores ou possuidores precários» ([art. 1253.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1253)). Os detentores não podem adquirir por usucapião, exceto se houver **inversão do título da posse**, e nesse caso o prazo só começa a contar desde a inversão ([art. 1290.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1287)).

A inversão dá-se por oposição do detentor contra aquele em cujo nome possuía, ou por ato de terceiro capaz de transferir a posse (art. 1265.º), e tem de ser provada.

## Prazos da usucapião de imóveis

O prazo depende de haver título e registo e de a posse ser de boa ou de má fé. A tabela resume os artigos 1294.º a 1296.º do Código Civil.

| Situação | Posse de boa fé | Posse de má fé | Norma |
| --- | --- | --- | --- |
| Título de aquisição registado | 10 anos desde o registo | 15 anos desde o registo | CC, art. 1294.º |
| Só registo da mera posse | 5 anos desde o registo | 10 anos desde o registo | CC, art. 1295.º, n.º 1 |
| Sem registo do título nem da posse | 15 anos | 20 anos | CC, art. 1296.º |
| Posse violenta ou oculta | O prazo só começa quando cessa a violência ou a posse se torna pública | CC, art. 1297.º |

A mera posse só é registada após decisão em processo de justificação que reconheça posse pacífica e pública há pelo menos cinco anos ([art. 1295.º, n.º 2](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1295)). Aplicam-se as regras da suspensão e interrupção da prescrição (art. 1292.º): por exemplo, a citação para uma ação em que o dono manifeste a intenção de exercer o seu direito interrompe a contagem (art. 323.º, n.º 1).

## Como escriturar um terreno: a escritura de justificação notarial

Quem não tem documento que prove o seu direito pode obter a primeira inscrição no registo predial através de uma escritura de justificação notarial ou de um processo de justificação na conservatória ([Código do Registo Predial, art. 116.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=488&artigo_id=488A0116)). É a chamada «escritura de usucapião».

Na escritura, o interessado declara-se, «com exclusão de outrem», titular do direito, especifica a causa da aquisição e as razões que o impedem de a provar pelos meios normais ([Código do Notariado, art. 89.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=457&artigo_id=457A0089)). Se invocar usucapião com posse não titulada, tem de descrever as circunstâncias em que a posse começou e os factos que a caracterizam (n.º 2).

Os passos e requisitos principais são:

1. **Matriz:** a justificação de direitos que devam constar da matriz só é admissível se estiverem nela inscritos (CN, art. 92.º, n.º 1).
2. **Documentos:** certidão do registo predial (que prove que o prédio está omisso ou com o teor das inscrições em vigor) e certidão da inscrição matricial, passadas há menos de três meses (art. 98.º, n.os 1 e 2).
3. **Três declarantes** confirmam as declarações do justificante (art. 96.º, n.º 1).
4. O notário aprecia as razões invocadas (art. 95.º) e adverte os outorgantes de que declarações falsas, feitas com dolo e em prejuízo de outrem, são crime (art. 97.º).
5. Se houver titular inscrito que não interveio em nenhum título, é notificado antes da escritura, se necessário por editais durante 30 dias (art. 99.º).
6. **Publicação:** um extrato da escritura é publicado no prazo de cinco dias, num dos jornais mais lidos do concelho onde fica o prédio ([art. 100.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=457&artigo_id=457A0100)).
7. **Espera de 30 dias:** só depois de 30 dias sobre a publicação, sem notícia de impugnação, se passam certidões da escritura para o registo ([art. 101.º, n.º 2](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=457&artigo_id=457A0101)).

A justificação pode ser feita na própria escritura de venda, cabendo ao vendedor fazer previamente as declarações (art. 93.º). Antes de comprar um imóvel nestas condições, veja o que deve ter um [contrato-promessa de compra e venda](https://asesor.legal/pt/blog/contrato-promessa-compra-e-venda/).

## Justificação na conservatória do registo predial

Em alternativa ao notário, o processo de justificação pode ser pedido em qualquer serviço de registo com competência em registo predial ([CRP, art. 117.º-B, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=488&artigo_id=488A0117B)). O pedido descreve a causa da aquisição e os factos da posse (n.º 3), com três testemunhas (art. 117.º-C, n.º 1), e o direito tem de estar inscrito na matriz ou a inscrição pedida (art. 117.º-A).

Se houver oposição, o processo termina e os interessados são remetidos para os meios judiciais, onde se discute em ação própria o reconhecimento da propriedade ([art. 117.º-H, n.º 2](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=488&artigo_id=488A0117H)). Sem oposição, ouvem-se as testemunhas, o conservador decide e, tornando-se a decisão definitiva, os registos são feitos oficiosamente (n.os 3 a 6). Da decisão cabe recurso para o tribunal (art. 117.º-I).

## Qual é o prazo para contestar a usucapião?

Depende da via. Na conservatória, a oposição é deduzida nos 10 dias seguintes ao termo do prazo da notificação (CRP, art. 117.º-H, n.º 1). Contra a escritura notarial, impugna-se o facto justificado em tribunal, pedindo que este comunique logo ao notário a pendência da ação ([CN, art. 101.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=457&artigo_id=457A0101)).

Os 30 dias seguintes à publicação do extrato são decisivos: se a comunicação da ação chegar ao notário nesse prazo, as certidões só são passadas depois da decisão definitiva (art. 101.º, n.os 2 e 4), o que trava o registo. Esse artigo não fixa um prazo para propor a ação; se os 30 dias já passaram, fale com um advogado sem demora.

Na ação de impugnação, quem justificou não beneficia da presunção do registo: segundo jurisprudência uniformizada do Supremo Tribunal de Justiça, a inscrição baseada em escritura de justificação «não dá origem à presunção do artº 7º a favor do justificante» ([STJ, proc. 08A2327, citando o Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 1/2008](https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/-/B92C4D3DA98ED62C802574F2005B82FC)). Na prática, cabe-lhe provar a posse e o tempo que alega.

## A usucapião paga impostos?

Sim. A aquisição por usucapião está sujeita a Imposto do Selo como transmissão gratuita ([Código do Imposto do Selo, art. 1.º, n.º 3, al. a)](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/selo1.aspx)). A Tabela Geral prevê, na verba 1.2, a taxa de 10 % sobre o valor para a «aquisição gratuita de bens, incluindo por usucapião» ([TGIS, verba 1.2](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/ccod-selo-tabgiselo.aspx)), salvo isenção aplicável. Confirme o seu caso junto das Finanças antes da escritura.

## Quando falar com um advogado

A usucapião assenta em factos que têm de ser provados. Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

- o imóvel está registado em nome de outra pessoa, ainda viva ou já falecida;
- há herdeiros ou vizinhos que contestam a posse ou os limites do terreno;
- a posse começou como arrendamento ou tolerância do dono;
- viu publicado o extrato de uma justificação que lesa o seu direito;
- o pedido na conservatória teve oposição e o caso foi remetido para tribunal.

Encontre um profissional na nossa página de [advogados em Portugal](https://asesor.legal/pt/advogados/). Se o imóvel vai ser vendido numa execução, veja [como comprar casa penhorada ou em leilão](https://asesor.legal/pt/blog/comprar-casa-penhorada-leilao/).

## Perguntas frequentes

### Quantos anos são precisos para a usucapião de um terreno?

Sem registo do título nem da posse, 15 anos se a posse for de boa fé e 20 anos se for de má fé. Com título registado, 10 ou 15 anos; com registo da mera posse, 5 ou 10 anos (Código Civil, arts. 1294.º a 1296.º).

### O que é uma escritura de justificação notarial?

É a escritura em que o interessado se declara titular do imóvel, explica como o adquiriu e porque não o consegue provar pelos meios normais, com três declarantes (Código do Notariado, arts. 89.º e 96.º).

### Qual é o prazo para contestar uma escritura de usucapião?

Se a impugnação em tribunal for comunicada ao notário nos 30 dias seguintes à publicação do extrato, não se passam certidões até haver decisão definitiva (Código do Notariado, art. 101.º). Na conservatória, a oposição faz-se em 10 dias após o termo da notificação (CRP, art. 117.º-H).

### O inquilino pode adquirir a casa por usucapião?

Em regra, não, porque possui em nome do senhorio. Só com inversão do título da posse, e o prazo conta-se a partir dessa inversão (Código Civil, arts. 1253.º, 1265.º e 1290.º).

### A usucapião paga Imposto do Selo?

Sim, como transmissão gratuita: verba 1.2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (10 %), salvo isenção (Código do Imposto do Selo, art. 1.º, n.º 3, al. a)).

## Legislação e fontes

- [Código Civil, arts. 1251.º a 1268.º (posse, detenção, caracteres da posse)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1251)
- [Código Civil, arts. 1287.º a 1297.º (usucapião)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1287)
- [Código do Notariado, arts. 89.º a 101.º (justificações notariais)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=457&artigo_id=457A0089)
- [Código do Registo Predial, arts. 116.º a 117.º-N (justificação no registo)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=488&artigo_id=488A0116)
- [Supremo Tribunal de Justiça, acórdão de 30/09/2008, proc. 08A2327](https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/-/B92C4D3DA98ED62C802574F2005B82FC) e [Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 1/2008 (Diário da República)](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/acordao-supremo-tribunal-justica/1-2008-246538)
- [Código do Imposto do Selo, art. 1.º](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/selo1.aspx) e [Tabela Geral do Imposto do Selo](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/ccod-selo-tabgiselo.aspx)

Informação consultada a 27 de outubro de 2026.