# Posso sair antes do fim do contrato de arrendamento?

Fonte: https://asesor.legal/pt/blog/sair-antes-do-fim-do-contrato-de-arrendamento/
Última revisão: 2026-10-27
Publicado por: Asesor.Legal Portugal (Neurogestión SL)

> Denúncia pelo inquilino: depois de 1/3 do prazo, aviso de 120 ou 60 dias, rendas do pré-aviso em falta e carta registada. Tabela com o Código Civil.

## Resposta rápida

- Sim. Num contrato com prazo certo, depois de decorrido **um terço do prazo** (inicial ou da renovação), o inquilino pode denunciá-lo a todo o tempo (Código Civil, art. 1098.º, n.º 3).
- O aviso prévio é de **120 dias** se o contrato tiver prazo de um ano ou mais, e de **60 dias** se for inferior a um ano. A saída produz efeitos no final de um mês do calendário (art. 1098.º, n.os 3 e 5).
- Nos contratos sem prazo (duração indeterminada), pode sair ao fim de **seis meses**, com 120 ou 60 dias de aviso (art. 1100.º).
- Se não respeitar o aviso prévio, o contrato acaba na mesma, mas tem de pagar as rendas do período em falta, salvo desemprego involuntário, incapacidade permanente ou morte (art. 1098.º, n.º 6).
- A comunicação faz-se por escrito, por carta registada com aviso de receção ou entregue em mão com assinatura na cópia (NRAU, art. 9.º).

Mudança de emprego, uma casa melhor, a necessidade de voltar para perto da família: há muitas razões para querer sair de uma casa arrendada antes de o contrato acabar. A lei portuguesa permite-o, mas com regras sobre quando e com que antecedência. Neste artigo explicamos, do ponto de vista do inquilino, como sair antes do fim do contrato de arrendamento para habitação, com base no Código Civil e no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) consultados a 27 de outubro de 2026.

Uma nota de vocabulário: no dia a dia fala-se em «rescindir» o contrato, mas a lei chama **denúncia** à saída por iniciativa do inquilino antes do fim do prazo, e **oposição à renovação** à decisão de não renovar no fim do prazo.

## Posso rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo?

Pode, depois de decorrido um terço do prazo do contrato. O Código Civil diz que, «decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo» ([art. 1098.º, n.º 3](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1098)). Não precisa de justificar a decisão.

O aviso prévio depende da duração do contrato:

- **120 dias** antes da data em que quer sair, se o prazo do contrato for igual ou superior a um ano;
- **60 dias**, se o prazo for inferior a um ano.

A denúncia «produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação» (art. 1098.º, n.º 5). Na prática, convém indicar na carta uma data de saída que coincida com o fim de um mês.

Exemplo, apenas para ilustrar: num contrato de três anos, um terço do prazo é um ano. Depois do primeiro ano, o inquilino pode denunciar o contrato a qualquer momento, com 120 dias de antecedência, porque o prazo do contrato é superior a um ano.

## Quanto tempo de aviso prévio tenho de dar?

Depende de querer sair a meio do contrato, no fim do prazo, ou de o contrato não ter prazo. A tabela resume os artigos 1098.º e 1100.º do Código Civil.

| Situação | Aviso prévio mínimo | Norma |
| --- | --- | --- |
| Sair a meio, prazo do contrato ≥ 1 ano (depois de 1/3 do prazo) | 120 dias | CC, art. 1098.º, n.º 3, a) |
| Sair a meio, prazo do contrato < 1 ano (depois de 1/3 do prazo) | 60 dias | CC, art. 1098.º, n.º 3, b) |
| Não renovar, prazo ≥ 6 anos | 120 dias antes do termo | CC, art. 1098.º, n.º 1, a) |
| Não renovar, prazo ≥ 1 ano e < 6 anos | 90 dias antes do termo | CC, art. 1098.º, n.º 1, b) |
| Não renovar, prazo ≥ 6 meses e < 1 ano | 60 dias antes do termo | CC, art. 1098.º, n.º 1, c) |
| Não renovar, prazo < 6 meses | 1/3 do prazo | CC, art. 1098.º, n.º 1, d) |
| O senhorio já se opôs à renovação | 30 dias | CC, art. 1098.º, n.º 4 |
| Contrato sem prazo, com 1 ano ou mais de duração efetiva | 120 dias | CC, art. 1100.º, n.º 1, a) |
| Contrato sem prazo, até 1 ano de duração efetiva (depois de 6 meses) | 60 dias | CC, art. 1100.º, n.º 1, b) |

Nos casos de oposição à renovação, a antecedência conta-se a partir do termo do prazo do contrato ou da renovação (art. 1098.º, n.º 2). Se o contrato não disser qual é o prazo, a lei considera-o celebrado por cinco anos ([art. 1094.º, n.º 3](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1098)).

## Quando posso rescindir o contrato de arrendamento?

Depende do tipo de contrato:

- **Contrato com prazo certo** (o mais comum): a partir do momento em que tiver decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação em curso (art. 1098.º, n.º 3). O prazo certo, em regra, não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 anos (art. 1095.º, n.º 2).
- **Contrato de duração indeterminada**: depois de seis meses de duração efetiva do contrato, «independentemente de qualquer justificação» ([art. 1100.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1100)).
- **Contratos para habitação não permanente ou fins transitórios** (por exemplo, por motivos profissionais ou de estudo): o limite mínimo de um ano não se lhes aplica (art. 1095.º, n.º 3), mas os avisos prévios do art. 1098.º continuam a depender da duração do contrato.
- **A qualquer momento, por acordo**: senhorio e inquilino podem revogar o contrato «a todo o tempo» ([art. 1082.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1083)).

## E se ainda não passou um terço do contrato?

Nesse período a lei não prevê a denúncia livre pelo inquilino: o art. 1098.º, n.º 3, só a admite depois de decorrido um terço do prazo. Ficam duas vias:

- **Acordo com o senhorio.** O contrato pode ser revogado por acordo a qualquer momento. Esse acordo tem de ser feito por escrito quando não seja executado de imediato ou quando contenha cláusulas de compensação ou outras cláusulas acessórias (art. 1082.º, n.º 2). Se combinar, por exemplo, sair daqui a dois meses e pagar um valor, ponha-o por escrito.
- **Esperar pelo terço do prazo** e, a partir daí, comunicar a denúncia com o aviso prévio aplicável.

As regras sobre denúncia têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário (art. 1080.º). Se o contrato tiver cláusulas sobre saída antecipada, ou se já tiver saído sem acordo, a solução depende do texto do contrato e das circunstâncias. Nessa situação, convém pedir aconselhamento antes de assumir qualquer valor.

## O que acontece se não cumprir o aviso prévio?

O contrato acaba na mesma, mas tem de pagar as rendas correspondentes ao aviso em falta. O Código Civil diz que «a inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta» ([art. 1098.º, n.º 6](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1098)). A mesma regra aplica-se aos contratos sem prazo (art. 1100.º, n.º 4).

A lei afasta esse pagamento quando a falta de aviso resultar de:

- desemprego involuntário;
- incapacidade permanente para o trabalho;
- morte do inquilino ou de pessoa que com ele viva em economia comum há mais de um ano.

Exemplo, apenas para ilustrar: num contrato em que o aviso prévio é de 120 dias, se o inquilino avisar só com 60 dias, fica a dever as rendas correspondentes aos 60 dias em falta, salvo se estiver numa das exceções acima.

## Posso denunciar um contrato de arrendamento por carta? Como comunicar a saída

Sim, e deve fazê-lo por escrito. As comunicações sobre a cessação do contrato são feitas «mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção» ([NRAU, art. 9.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0009)). Em alternativa, a carta pode ser entregue em mão, devendo o senhorio assinar uma cópia com nota de receção (n.º 6).

A carta deve ser enviada para o endereço do senhorio que consta do contrato ou da última comunicação que ele tenha feito; se não houver contrato escrito nem comunicação anterior, para o domicílio ou sede do senhorio (art. 9.º, n.os 3 e 4). Indique o seu endereço completo (n.º 5), a identificação do contrato, a norma em que se baseia e a data em que pretende sair. Guarde o talão do registo e o aviso de receção: são a prova da data da comunicação, a partir da qual se contam os prazos.

## Antes de sair: visitas, estado da casa e entrega

Nos três meses anteriores à desocupação, o inquilino deve mostrar a casa a quem a pretenda arrendar, em horário acordado com o senhorio. Sem acordo, o horário legal é das 17h30 às 19h30 nos dias úteis e das 15h às 19h aos sábados e domingos ([art. 1081.º, n.os 3 e 4](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1083)). Fora deste caso, o senhorio não tem um direito geral de entrar quando quiser: explicamos os limites em [o senhorio pode entrar em casa do inquilino?](https://asesor.legal/pt/blog/senhorio-pode-entrar-em-casa-do-inquilino/)

Na entrega, o inquilino deve restituir a casa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações próprias de uma utilização prudente. Se não houver documento a descrever o estado da casa no início, presume-se que foi entregue em bom estado ([art. 1043.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1041)). Fotografias datadas e um auto de entrega assinado pelas duas partes ajudam a evitar discussões sobre a caução.

E não deixe rendas por pagar até à data de saída: além da dívida, há uma indemnização legal por atraso. Veja [o que acontece quando a renda está em atraso](https://asesor.legal/pt/blog/renda-em-atraso/).

## Quando falar com um advogado

Na maioria dos casos basta uma carta bem feita e enviada a tempo. Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

- precisa de sair antes de decorrido um terço do prazo e o senhorio não aceita um acordo;
- o contrato tem cláusulas de penalização por saída antecipada e quer saber se são válidas;
- o senhorio exige rendas que considera não serem devidas, ou retém a caução;
- a saída se deve a desemprego involuntário ou incapacidade e quer invocar a exceção do art. 1098.º, n.º 6;
- a casa tem problemas graves por reparar e pondera outras formas de pôr fim ao contrato.

Encontre um profissional na nossa página de [advogados em Portugal](https://asesor.legal/pt/advogados/).

## Perguntas frequentes

### Posso rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo?

Sim, depois de decorrido um terço do prazo do contrato ou da renovação, com 120 dias de aviso se o contrato tiver prazo de um ano ou mais, ou 60 dias se for inferior (Código Civil, art. 1098.º, n.º 3).

### Quanto tempo de aviso tenho de dar ao senhorio para sair?

Depende da situação: 120 ou 60 dias para sair a meio do contrato, entre 120 dias e um terço do prazo para não renovar, e 30 dias se o senhorio já se opôs à renovação (Código Civil, arts. 1098.º e 1100.º).

### Se sair sem aviso prévio, tenho de pagar alguma coisa?

Tem de pagar as rendas correspondentes ao período de aviso em falta, salvo desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte (Código Civil, art. 1098.º, n.º 6).

### Posso sair no primeiro ano de um contrato de cinco anos?

Sozinho, só depois de decorrido um terço do prazo (art. 1098.º, n.º 3). Antes disso, pode sair por acordo escrito com o senhorio, que é possível a todo o tempo (Código Civil, art. 1082.º).

### Como devo comunicar a denúncia do contrato?

Por escrito assinado, enviado por carta registada com aviso de receção, ou entregue em mão com assinatura do senhorio numa cópia (NRAU, art. 9.º, n.os 1 e 6).

## Legislação e fontes

- [Código Civil, arts. 1094.º a 1098.º (duração, renovação e denúncia pelo arrendatário)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1098)
- [Código Civil, art. 1100.º (denúncia nos contratos de duração indeterminada)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1100)
- [Código Civil, arts. 1079.º a 1082.º (formas de cessação, efeitos e revogação por acordo)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1083)
- [Código Civil, art. 1043.º (restituição da coisa locada)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1041)
- [NRAU (Lei n.º 6/2006), art. 9.º (forma das comunicações)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0009)

Informação consultada a 27 de outubro de 2026. A legislação do arrendamento é alterada com frequência: confirme a redação em vigor antes de tomar decisões.