# Renda em atraso: que multa e o que fazer?

Fonte: https://asesor.legal/pt/blog/renda-em-atraso/
Última revisão: 2026-10-27
Publicado por: Asesor.Legal Portugal (Neurogestión SL)

> Renda em atraso: indemnização de 20 %, prazo de 8 dias, resolução aos 3 meses, notificação do fiador e despejo no BAS, segundo o Código Civil e o NRAU.

## Resposta rápida

- Se a renda estiver em atraso, o senhorio pode exigir as rendas em falta e uma **indemnização de 20 %** do que for devido (Código Civil, art. 1041.º, n.º 1).
- Se pagar nos **oito dias** seguintes ao início do atraso, o senhorio perde o direito a essa indemnização e à resolução do contrato com base nesse atraso (art. 1041.º, n.º 2).
- Com um atraso igual ou superior a **três meses**, ou com atrasos de mais de oito dias mais de quatro vezes em 12 meses, o senhorio pode resolver o contrato por comunicação (arts. 1083.º e 1084.º).
- Depois dessa comunicação, ainda pode pôr fim à mora no prazo de **um mês**, mas só uma vez em cada contrato (art. 1084.º, n.os 3 e 4).
- Se houver fiador, o senhorio tem de o notificar nos **90 dias** seguintes antes de lhe poder exigir o pagamento (art. 1041.º, n.os 5 e 6).

Atrasar-se no pagamento da renda acontece a muita gente, e conhecer os prazos legais ajuda a evitar que um atraso pequeno se transforme num problema maior. Neste artigo explicamos, do ponto de vista do inquilino, que «multa» pode ser cobrada, como regularizar a dívida e a partir de quando o senhorio pode pôr fim ao contrato, com base no Código Civil e no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) consultados a 27 de outubro de 2026.

Se o que está a pensar é sair da casa, leia também [se pode sair antes do fim do contrato de arrendamento](https://asesor.legal/pt/blog/sair-antes-do-fim-do-contrato-de-arrendamento/).

## Quando é que a renda fica em atraso?

A renda fica em atraso a partir do dia seguinte ao do vencimento que estiver no contrato. Muitos contratos fixam o dia do pagamento; se nada tiver sido combinado e as rendas forem mensais, a lei diz que cada renda se vence «no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito» ([Código Civil, art. 1075.º, n.º 2](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1075)). Ou seja, na falta de outra cláusula, a renda de dezembro paga-se no primeiro dia útil de novembro.

Confirme por isso no contrato a data de vencimento e a forma de pagamento acordadas.

## Renda em atraso: qual é a multa?

A «multa» é, na linguagem da lei, uma indemnização de 20 % do valor em dívida. O Código Civil diz que, estando o inquilino em mora, o senhorio tem direito a exigir, «além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 20 % do que for devido» ([art. 1041.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1041)). Esta percentagem resulta da redação dada pela Lei n.º 13/2019 e é a que a versão consolidada do Código Civil mostrava na data de consulta.

Há duas regras importantes ligadas a esta indemnização:

- **Oito dias de tolerância.** Se o inquilino fizer cessar a mora «no prazo de oito dias a contar do seu começo», cessa o direito à indemnização e à resolução do contrato (art. 1041.º, n.º 2).
- **Não se acumula com a resolução por falta de pagamento.** A indemnização de 20 % não é devida se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento (art. 1041.º, n.º 1, parte final).

Exemplo, apenas para ilustrar: com uma renda de 800 € paga ao 12.º dia de atraso, o senhorio pode exigir os 800 € e uma indemnização de 160 € (20 % de 800 €). Se o pagamento tivesse sido feito dentro dos oito dias, a indemnização não seria devida.

Nos contratos de arrendamento apoiado, o senhorio pode reduzir ou dispensar esta indemnização num acordo de regularização da dívida (art. 1041.º, n.º 7).

## Prazos que contam quando há renda em atraso

A tabela resume os prazos do Código Civil e do NRAU que mais interessam ao inquilino com rendas em atraso.

| Situação | O que diz a lei | Norma |
| --- | --- | --- |
| Pagamento até 8 dias após o início do atraso | Não há indemnização nem resolução por esse atraso | CC, art. 1041.º, n.º 2 |
| Pagamento depois dos 8 dias | Rendas em atraso + indemnização de 20 % | CC, art. 1041.º, n.º 1 |
| Atraso igual ou superior a 3 meses | O senhorio pode resolver o contrato por comunicação | CC, arts. 1083.º, n.º 3, e 1084.º, n.º 2 |
| Atrasos superiores a 8 dias, mais de 4 vezes em 12 meses | O senhorio pode resolver, se tiver avisado por carta registada com aviso de receção após o 3.º atraso | CC, art. 1083.º, n.os 4 e 6 |
| Depois da comunicação de resolução (atraso de 3 meses) | A resolução fica sem efeito se pagar no prazo de 1 mês (só uma vez por contrato) | CC, art. 1084.º, n.os 3 e 4 |
| Prazo do senhorio para resolver | 3 meses a contar do conhecimento do facto | CC, art. 1085.º, n.º 2 |
| Fiador | O senhorio deve notificá-lo nos 90 dias seguintes aos 8 dias de mora | CC, art. 1041.º, n.º 5 |
| Notificação do procedimento especial de despejo | 15 dias para desocupar e pagar, ou deduzir oposição | NRAU, art. 15.º-D, n.º 1 |

## Renda em atraso: o que fazer?

O mais importante é agir cedo e deixar tudo por escrito:

- **Pague dentro dos oito dias, se puder.** Evita a indemnização de 20 % e afasta a resolução por esse atraso (art. 1041.º, n.º 2).
- **Fale com o senhorio por escrito** e, se não conseguir pagar tudo, proponha um plano. A lei não obriga o senhorio a aceitá-lo.
- **Guarde os comprovativos** de cada pagamento.
- **Leia com atenção qualquer carta registada** ou entregue por advogado, solicitador ou agente de execução: pode ser a comunicação de resolução, e a partir dela conta o prazo de um mês.

## Pagamento de renda em atraso: como pôr fim à mora

Para pôr fim à mora, o inquilino tem de oferecer ao senhorio o pagamento das rendas em atraso e também da indemnização de 20 % ([Código Civil, art. 1042.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1041)), exceto se o fizer dentro dos oito dias.

E se o senhorio se recusar a receber? A lei prevê que, perante essa recusa, o inquilino «pode recorrer à consignação em depósito» (art. 1042.º, n.º 2), isto é, depositar o valor à ordem do senhorio pelos meios legais. Convém ser aconselhado.

Atenção: enquanto não pagar as rendas em atraso e a indemnização, o senhorio pode recusar as rendas seguintes, que ficam também em dívida (art. 1041.º, n.º 3). E aceitar rendas novas não lhe tira o direito à resolução nem à indemnização pelas rendas em atraso (art. 1041.º, n.º 4). Pagar o mês corrente não «apaga» os anteriores.

## Quantos meses de renda em atraso permitem acabar com o contrato?

Três meses, como regra. O Código Civil considera inexigível ao senhorio manter o arrendamento em caso de mora «igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário» ([art. 1083.º, n.º 3](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1083)).

Há um segundo caso: atrasos superiores a oito dias, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses (art. 1083.º, n.º 4). Aqui o senhorio só pode resolver o contrato se, depois do terceiro atraso, tiver informado o inquilino, por carta registada com aviso de receção, de que pretende pôr fim ao arrendamento nesses termos (art. 1083.º, n.º 6).

Nestes dois casos, a resolução faz-se por comunicação ao inquilino, onde o senhorio invoca fundamentadamente a falta de pagamento (art. 1084.º, n.º 2). O NRAU exige formas específicas para essa comunicação: notificação avulsa, contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução mandatado, ou carta registada nos contratos escritos com domicílio convencionado ([NRAU, art. 9.º, n.º 7](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0009)).

No caso dos três meses de atraso, a resolução fica sem efeito se o inquilino puser fim à mora no prazo de um mês, mas esta possibilidade só pode ser usada uma única vez em cada contrato (art. 1084.º, n.os 3 e 4). Esta segunda oportunidade não existe para o caso dos atrasos repetidos do n.º 4.

Se o contrato for resolvido e o inquilino não sair, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo, que corre agora no **Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS)**, o antigo Balcão Nacional do Arrendamento ([NRAU, arts. 15.º e 15.º-A](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0015)). O inquilino é notificado por carta registada para, em 15 dias, desocupar e pagar, ou deduzir oposição e/ou pedir o diferimento da desocupação (art. 15.º-D, n.º 1). Desde a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), essa notificação deve indicar os serviços públicos a que o inquilino se pode dirigir se não tiver alternativa de habitação (art. 14.º-B).

## O senhorio pode cobrar a dívida ao fiador?

Pode, mas só depois de o notificar. Se existir fiança e o inquilino não regularizar a mora nos oito dias, «o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida» ([art. 1041.º, n.º 5](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1041)). E só pode exigir ao fiador o pagamento depois de feita essa notificação (n.º 6).

Para cobrar a dívida, o senhorio pode ainda usar o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação ao inquilino do montante em dívida, como título executivo ([NRAU, art. 14.º-A, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0014)).

## Existe apoio para a renda em atraso?

Existem programas públicos de apoio à habitação, mas as condições mudam com frequência e dependem do rendimento do agregado. O Portal da Habitação, do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), reúne a informação oficial, incluindo o «Apoio Extraordinário à Renda»: consulte as condições em vigor diretamente em [portaldahabitacao.pt](https://www.portaldahabitacao.pt/) ou junto do IHRU antes de contar com qualquer valor.

## Quando falar com um advogado

Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

- recebeu uma comunicação de resolução do contrato e quer saber se foi feita na forma legal e quanto tempo tem para regularizar;
- foi notificado pelo BAS num procedimento especial de despejo, porque o prazo de 15 dias é curto;
- o senhorio recusa receber as rendas e pondera a consignação em depósito;
- discorda do valor pedido, por exemplo porque já pagou parte da dívida ou porque há obras por fazer;
- é fiador e foi notificado para pagar.

Encontre um profissional na nossa página de [advogados em Portugal](https://asesor.legal/pt/advogados/). Se o conflito com o senhorio inclui visitas à casa sem aviso ou ameaças de mudar a fechadura, veja também [se o senhorio pode entrar em casa do inquilino](https://asesor.legal/pt/blog/senhorio-pode-entrar-em-casa-do-inquilino/).

## Perguntas frequentes

### Qual é a multa por renda em atraso?

É uma indemnização de 20 % do valor em dívida, além das rendas em atraso (Código Civil, art. 1041.º, n.º 1). Não é devida se pagar nos oito dias seguintes ao início do atraso (art. 1041.º, n.º 2).

### Tenho quantos dias para pagar a renda em atraso sem multa?

Oito dias a contar do início do atraso. Se pagar dentro desse prazo, o senhorio perde o direito à indemnização e à resolução do contrato por esse atraso (Código Civil, art. 1041.º, n.º 2).

### Com quantos meses de renda em atraso o senhorio pode acabar com o contrato?

Com um atraso igual ou superior a três meses, ou com atrasos de mais de oito dias mais de quatro vezes em 12 meses, depois de aviso por carta registada (Código Civil, art. 1083.º, n.os 3, 4 e 6).

### Se pagar tudo depois da carta do senhorio, o contrato continua?

No caso da resolução por três meses de atraso, sim, se puser fim à mora no prazo de um mês, mas só uma vez em cada contrato (Código Civil, art. 1084.º, n.os 3 e 4).

### O senhorio pode recusar receber a renda?

Pode recusar as rendas seguintes enquanto não forem pagas as rendas em atraso e a indemnização (Código Civil, art. 1041.º, n.º 3). Se recusar receber tudo o que é devido, o inquilino pode recorrer à consignação em depósito (art. 1042.º, n.º 2).

## Legislação e fontes

- [Código Civil, arts. 1041.º e 1042.º (mora do locatário, indemnização, fiador, consignação em depósito)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1041)
- [Código Civil, art. 1075.º (vencimento da renda)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1075)
- [Código Civil, arts. 1083.º a 1087.º (resolução do contrato)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1083)
- [NRAU (Lei n.º 6/2006), art. 9.º (forma das comunicações)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0009)
- [NRAU, arts. 14.º-A e 14.º-B (título executivo e informação ao arrendatário)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0014)
- [NRAU, arts. 15.º a 15.º-D (procedimento especial de despejo e BAS), na redação da Lei n.º 56/2023](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0015)
- [Portal da Habitação (IHRU)](https://www.portaldahabitacao.pt/)

Informação consultada a 27 de outubro de 2026. A legislação do arrendamento é alterada com frequência: confirme a redação em vigor antes de tomar decisões.