# Obras no arrendamento: quem paga, senhorio ou inquilino?

Fonte: https://asesor.legal/pt/blog/obras-no-arrendamento/
Última revisão: 2026-10-29
Publicado por: Asesor.Legal Portugal (Neurogestión SL)

> Conservação a cargo do senhorio, obras do inquilino só com autorização escrita, reparações urgentes, dedução nas rendas, benfeitorias e IRS.

## Resposta rápida

- Em regra, as **obras de conservação**, ordinárias ou extraordinárias, cabem ao **senhorio**, salvo se o contrato disser outra coisa (Código Civil, art. 1074.º, n.º 1).
- O **inquilino** só pode fazer obras se o contrato o permitir ou se o senhorio autorizar **por escrito** (art. 1074.º, n.º 2). Há exceções para reparações urgentes (art. 1036.º) e para obras ordenadas pela câmara que o senhorio não faça (DL n.º 157/2006, art. 22.º-A).
- O inquilino deve manter a casa e devolvê-la como a recebeu, salvo o desgaste de uma utilização prudente, e reparar as pequenas deteriorações que fez para seu conforto (arts. 1043.º e 1073.º).
- Pelas obras licitamente feitas, o inquilino tem direito a compensação no fim do contrato, salvo estipulação em contrário (art. 1074.º, n.º 5).
- No IRS, quem pode deduzir despesas de conservação é o **senhorio**, nos rendimentos prediais (CIRS, art. 41.º).

Informação verificada a 29 de outubro de 2026 no Código Civil, no regime das obras em prédios arrendados (DL n.º 157/2006), no NRAU e no Código do IRS. Infiltrações, um telhado que deixa passar água ou a vontade de remodelar a cozinha: quem paga as obras depende do tipo de obra e do contrato. Explicamos as regras, o que fazer quando o senhorio não repara e o que acontece às obras do inquilino no fim do contrato.

Está em discussão no Parlamento uma reforma do arrendamento (Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª), que inclui o regime das obras em prédios arrendados. À data desta verificação, ainda não tinha sido aprovada em votação final nem publicada. Este artigo descreve a lei em vigor.

## Quem paga as obras: senhorio ou inquilino?

Por regra, o senhorio paga as obras de conservação. A lei diz: «Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário» ([Código Civil, art. 1074.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1074)). Isto decorre de uma obrigação mais geral do senhorio: assegurar ao inquilino o gozo da casa para os fins a que se destina (art. 1031.º, alínea b)).

A expressão «salvo estipulação em contrário» quer dizer que o contrato pode repartir as obras de outra forma. Por isso, o primeiro passo é ler as cláusulas sobre obras e conservação do seu contrato.

Do lado do inquilino, a lei impõe três deveres ligados ao estado da casa:

- **Manter e restituir:** na falta de convenção, o inquilino deve manter e restituir a casa «no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização» ([art. 1043.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1043)). Se não houver documento a descrever o estado da casa na entrega, presume-se que foi entregue em bom estado (n.º 2).
- **Pequenas deteriorações:** pode fazer pequenas deteriorações necessárias ao seu conforto ou comodidade, mas deve repará-las antes de sair, salvo estipulação em contrário ([art. 1073.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1074)).
- **Avisar:** deve avisar imediatamente o senhorio sempre que tenha conhecimento de vícios na casa ou de um perigo que a ameace, se o senhorio não souber ([art. 1038.º, alínea h)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1038)).

| Situação | Quem trata, em regra | Norma |
| --- | --- | --- |
| Obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias | Senhorio, salvo estipulação em contrário | CC, art. 1074.º, n.º 1 |
| Desgaste normal de uma utilização prudente | O inquilino não responde | CC, art. 1043.º, n.º 1 |
| Pequenas deteriorações para conforto do inquilino | Inquilino repara antes de sair, salvo estipulação | CC, art. 1073.º |
| Danos não justificados pelo uso prudente | Inquilino, salvo causa que não lhe seja imputável | CC, art. 1044.º |
| Reparações urgentes que o senhorio não faz | O inquilino pode fazê-las, com direito a reembolso | CC, art. 1036.º |
| Obras de melhoria ou remodelação pelo inquilino | Só com cláusula no contrato ou autorização escrita | CC, art. 1074.º, n.º 2 |

## O senhorio não faz as obras: o que posso fazer?

Depende da urgência. A lei prevê vários caminhos, do mais simples ao mais formal.

**1. Comunicar por escrito.** Descreva o problema, junte fotografias e peça a reparação num prazo razoável. As comunicações sobre obras entre senhorio e inquilino que a lei exige fazem-se por escrito assinado, enviado por carta registada com aviso de receção ([NRAU, art. 9.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0009)).

**2. Reparações urgentes.** Se o senhorio estiver em mora e a reparação, pela urgência, não puder esperar por um processo judicial, o inquilino pode fazê-la e tem direito ao reembolso. Se a urgência não admitir qualquer demora, pode fazê-la mesmo sem mora do senhorio, «contanto que o avise ao mesmo tempo» ([Código Civil, art. 1036.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1036)). Guarde as faturas e as provas da urgência.

**3. Pedir a intervenção da câmara.** A câmara municipal pode, «a requerimento de qualquer interessado», ordenar ao proprietário obras para corrigir más condições de segurança ou de salubridade ([RJUE, art. 89.º, n.º 2](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=625&artigo_id=625A0089)), depois de uma vistoria (art. 90.º).

**4. Fazer as obras ordenadas pela câmara em substituição do senhorio.** Se o senhorio não cumprir os prazos de início ou de conclusão das obras intimadas pela câmara, o inquilino pode fazê-las ([DL n.º 157/2006, arts. 22.º-A e 22.º-B](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=912&artigo_id=912A0022A)). As regras principais:

- comunica a intenção ao senhorio com pelo menos 15 dias de antecedência, com orçamento, mapa de quantidades e datas previstas (art. 22.º-C, n.º 1);
- no fim, tem 30 dias para comunicar a conclusão e apresentar os comprovativos das despesas (art. 22.º-C, n.º 3);
- a compensação corresponde às despesas e respetivos juros, mais 5 % para despesas de administração, e aos custos de realojamento temporário (art. 22.º-D, n.º 1);
- pode ir deduzindo o valor nas rendas seguintes, a partir do início das obras, ou, no fim, optar entre o pagamento direto pelo senhorio, em prazo não inferior a 60 dias, e a dedução nas rendas (art. 22.º-D, n.os 2 e 4);
- se o contrato acabar antes de estar pago, mantém o direito a receber o que falta (art. 22.º-D, n.º 5).

Fora destes casos, deixar de pagar a renda por conta própria é arriscado: a falta de pagamento coloca o inquilino em mora, com as consequências explicadas em [renda em atraso](https://asesor.legal/pt/blog/renda-em-atraso/).

**5. Resolver o contrato.** A lei considera fundamento de resolução pelo inquilino «a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado» ([Código Civil, art. 1083.º, n.º 5](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1083)). Se só quer sair, sem invocar incumprimento, veja [posso sair antes do fim do contrato de arrendamento?](https://asesor.legal/pt/blog/sair-antes-do-fim-do-contrato-de-arrendamento/)

## O inquilino pode fazer obras na casa arrendada?

Só com base no contrato ou com autorização escrita do senhorio. A lei diz que «o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio» ([art. 1074.º, n.º 2](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1074)). As exceções são as reparações urgentes do art. 1036.º e as obras do regime do DL n.º 157/2006 (art. 1074.º, n.º 3).

Antes de começar, peça uma autorização escrita que diga que obras são, quem paga e o que acontece no fim do contrato.

E se o inquilino fizer obras sem autorização? Para além do dever de devolver a casa no estado em que a recebeu (art. 1043.º), o senhorio pode resolver o contrato quando o incumprimento, «pela sua gravidade ou consequências», torne inexigível manter o arrendamento (art. 1083.º, n.º 2). Se uma obra concreta chega a esse nível depende do caso. Do lado oposto, o inquilino que se oponha a uma obra ordenada por autoridade pública dá ao senhorio fundamento para resolver o contrato (art. 1083.º, n.º 3).

O inquilino também tem de tolerar as reparações urgentes e as obras ordenadas pela autoridade pública (art. 1038.º, alínea e)). Sobre o acesso do senhorio para as fazer, veja [o senhorio pode entrar em casa do inquilino?](https://asesor.legal/pt/blog/senhorio-pode-entrar-em-casa-do-inquilino/)

## As obras do inquilino são pagas no fim do contrato?

Depende de as obras terem sido feitas licitamente e do que diz o contrato. Para as obras licitamente feitas, a regra do arrendamento urbano é: «Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé» ([art. 1074.º, n.º 5](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1074)).

As regras das benfeitorias do possuidor de boa fé são estas ([arts. 1273.º e 1275.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1273)):

- **benfeitorias necessárias:** há direito a indemnização;
- **benfeitorias úteis:** podem ser levantadas se isso não estragar a casa; se não puderem, o senhorio paga o seu valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa;
- **benfeitorias voluptuárias:** o possuidor de boa fé pode levantá-las se não estragar a casa; caso contrário, não as pode levantar nem receber o seu valor.

Na locação em geral, fora dos casos de reparações urgentes e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias (art. 1046.º, n.º 1). O possuidor de má fé perde sempre as benfeitorias voluptuárias (art. 1275.º, n.º 2). Muitos contratos excluem qualquer compensação por obras: é uma «estipulação em contrário» que convém ler antes de investir na casa.

## Obras no arrendamento e IRS: quem deduz?

Quem pode deduzir é o senhorio, nos rendimentos prediais (categoria F). Aos rendimentos das rendas deduzem-se «todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos», com exceção, entre outros, dos gastos financeiros, das depreciações e dos gastos com mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração ([CIRS, art. 41.º, n.º 1](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs41.aspx)). Podem ainda ser deduzidas as obras de conservação e manutenção pagas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, se entretanto o imóvel não tiver tido outro uso (n.º 7). Os gastos têm de ser comprovados por documentos (n.º 9).

Esta dedução é dos rendimentos do senhorio. Se o inquilino pagou obras que cabiam ao senhorio, o caminho é o reembolso ou a compensação previstos no Código Civil e no DL n.º 157/2006.

## Quando falar com um advogado

Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

- o senhorio não faz obras e a casa começa a ficar sem condições de habitabilidade;
- pagou reparações urgentes e o senhorio recusa o reembolso;
- quer usar o regime de obras em substituição do senhorio e deduzir o custo nas rendas;
- o senhorio exige que reponha a casa ou retém a caução por causa de obras;
- o contrato tem cláusulas que passam ao inquilino as obras de conservação e quer saber até onde valem.

Encontre um profissional na nossa página de [advogados em Portugal](https://asesor.legal/pt/advogados/). Para dúvidas sobre o prazo do contrato, veja [contrato de arrendamento por 6 meses ou 1 ano](https://asesor.legal/pt/blog/duracao-minima-contrato-de-arrendamento/).

## Perguntas frequentes

### As obras de conservação são do senhorio ou do inquilino?

Do senhorio, salvo estipulação em contrário no contrato (Código Civil, art. 1074.º, n.º 1). O inquilino responde pelos danos que não resultem de uma utilização prudente (arts. 1043.º e 1044.º).

### Posso fazer obras na casa arrendada sem autorização?

Não, salvo se o contrato o permitir. É precisa autorização escrita do senhorio. As exceções são as reparações urgentes e as obras do regime do DL n.º 157/2006 (Código Civil, art. 1074.º, n.os 2 e 3).

### Posso descontar na renda o que gastei em obras?

Só nos casos previstos na lei. No regime de obras feitas pelo inquilino em substituição do senhorio, há dedução nas rendas (DL n.º 157/2006, art. 22.º-D). Nas reparações urgentes do art. 1036.º do Código Civil, há direito a reembolso. Fora disso, deixar de pagar a renda coloca o inquilino em mora.

### O que acontece às obras do inquilino quando sai da casa?

As obras licitamente feitas dão direito a compensação, nos termos das benfeitorias do possuidor de boa fé, salvo estipulação em contrário (Código Civil, art. 1074.º, n.º 5).

### As obras no arrendamento dão dedução no IRS?

Para o senhorio, sim: os gastos de conservação e manutenção pagos para obter as rendas deduzem-se aos rendimentos prediais, com documentos (CIRS, art. 41.º, n.os 1, 7 e 9).

### O senhorio não faz obras: posso sair do contrato?

Se a falta de obras que cabem ao senhorio comprometer a habitabilidade da casa, é fundamento de resolução pelo inquilino (Código Civil, art. 1083.º, n.º 5).

## Legislação e fontes

- [Código Civil, arts. 1031.º e 1032.º (obrigações do locador)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1031)
- [Código Civil, art. 1036.º (reparações urgentes)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1036)
- [Código Civil, art. 1038.º (obrigações do locatário)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1038)
- [Código Civil, arts. 1043.º a 1046.º (manutenção, restituição e benfeitorias)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1043)
- [Código Civil, arts. 1073.º e 1074.º (deteriorações lícitas e obras)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1074)
- [Código Civil, art. 1083.º (fundamentos de resolução)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1083)
- [Código Civil, arts. 1273.º a 1275.º (benfeitorias)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1273)
- [DL n.º 157/2006, arts. 22.º-A a 22.º-D (obras pelo arrendatário)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=912&artigo_id=912A0022A)
- [NRAU (Lei n.º 6/2006), art. 9.º (comunicações)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0009)
- [RJUE, arts. 89.º e 90.º (dever de conservação e vistoria)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=625&artigo_id=625A0089)
- [Código do IRS, art. 41.º (deduções aos rendimentos prediais), Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs41.aspx)
- [Assembleia da República, Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª (reforma do arrendamento, em especialidade)](https://www.parlamento.pt/ActividadeParlamentar/Paginas/DetalheIniciativa.aspx?BID=377135)

Informação consultada a 29 de outubro de 2026.