# Desistir da compra de casa: perco o sinal?

Fonte: https://asesor.legal/pt/blog/desistir-compra-casa-sinal/
Última revisão: 2026-10-27
Publicado por: Asesor.Legal Portugal (Neurogestión SL)

> Desistiu da compra de casa? Quando perde o sinal, quando o vendedor paga o dobro, aumento do valor da casa e execução específica (arts. 442.º e 830.º CC).

## Resposta rápida

- Antes de assinar o contrato-promessa, em regra ainda não está obrigado a comprar. Depois de o assinar, o contrato **deve ser cumprido** e só se desfaz por acordo ou nos casos previstos na lei (Código Civil, art. 406.º, n.º 1).
- No contrato-promessa de compra e venda, o dinheiro entregue pelo comprador **presume-se sinal**, mesmo que lhe chamem «princípio de pagamento» (art. 441.º).
- Se o comprador desistir por facto que lhe seja imputável, o vendedor pode **ficar com o sinal**. Se for o vendedor a desistir, o comprador pode exigir o **sinal em dobro** (art. 442.º, n.º 2).
- Se o comprador já tiver recebido a casa (tradição), pode optar pelo **aumento do valor da coisa** em vez do dobro, e tem direito de retenção (arts. 442.º, n.º 2, e 755.º, n.º 1, al. f)).
- Em alternativa, a parte cumpridora pode pedir ao tribunal a **execução específica**, uma sentença que faz as vezes da escritura (arts. 442.º, n.º 3, e 830.º).

Assinou o contrato-promessa, entregou o sinal e agora quer desistir. Ou foi o vendedor que já não quer vender. A lei portuguesa responde a ambas as situações através do regime do sinal. Neste artigo explicamos o que acontece ao dinheiro entregue em cada caso, com base no Código Civil consultado a 27 de outubro de 2026.

Se ainda está a preparar o negócio e quer saber o que deve constar do documento, leia primeiro [o que deve ter um contrato-promessa de compra e venda](https://asesor.legal/pt/blog/contrato-promessa-compra-e-venda/).

## Posso desistir da compra de uma casa?

Pode, mas o preço da desistência depende do momento em que está. A lei distingue claramente a fase de negociação, a fase do contrato-promessa e a escritura.

- **Antes de assinar o contrato-promessa:** se ainda só houve visitas, propostas ou conversas, em regra ainda não existe a obrigação de celebrar a compra. Se entregou algum valor a título de «reserva», o que acontece a esse dinheiro depende do que ficou escrito no documento que assinou; leia-o com atenção antes de tomar qualquer decisão.
- **Depois de assinar o contrato-promessa:** ficou obrigado a celebrar a compra. O Código Civil diz que «o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei» ([art. 406.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0406)). Desistir sem acordo do vendedor é, em princípio, um incumprimento, e é aqui que entra o sinal.
- **Depois da escritura:** a compra está feita. A compra e venda de imóveis só é válida por escritura pública ou documento particular autenticado ([art. 875.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0875)), e a partir daí já não se trata de desistir.

A via mais simples, se ambas as partes estiverem de acordo, é revogar o contrato-promessa por escrito, definindo o que acontece ao dinheiro já entregue.

## O que é o sinal na compra de uma casa?

O sinal é o valor entregue no contrato-promessa que funciona como garantia do negócio: se uma das partes falhar, perde-o ou devolve-o em dobro. Em geral, quando uma parte entrega à outra algo que coincide com a sua prestação, a lei trata essa entrega como antecipação do pagamento, «salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal» ([art. 440.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0440)).

No contrato-promessa de compra e venda, a regra inverte-se. O Código Civil presume que «tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço» ([art. 441.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0440)). Chamar-lhe «adiantamento» não lhe tira, por si só, essa natureza.

Se o negócio correr bem, o sinal é descontado no preço na escritura: «a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida, ou restituída quando a imputação não for possível» ([art. 442.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0442)).

## Se eu desistir, perco o sinal?

Sim, em regra, se a desistência lhe for imputável. A lei diz que, se quem entregou o sinal «deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue» ([art. 442.º, n.º 2](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0442)).

Três notas sobre esta regra:

- **A perda depende de culpa.** A lei fala em causa «imputável» a quem desiste. Se o negócio falhar por motivo alheio ao comprador, a discussão é outra.
- **Em regra, não há mais nada a pagar.** Na falta de estipulação em contrário, quando há perda do sinal «não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização» (art. 442.º, n.º 4). O contrato pode, contudo, ter cláusulas próprias, por isso leia-o.
- **Atrasos não são o mesmo que desistência.** Um simples atraso na marcação da escritura é mora, não incumprimento definitivo. Este só existe, por exemplo, se o credor perder objetivamente o interesse ou se a prestação não for feita «dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor» ([art. 808.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0808)).

## E se for o vendedor a desistir?

O comprador pode exigir o sinal em dobro. Segundo o art. 442.º, n.º 2, se o incumprimento for devido a quem recebeu o sinal, quem o entregou tem «a faculdade de exigir o dobro do que prestou».

Se o comprador já tiver recebido a casa antes da escritura, por exemplo com a entrega das chaves (a lei chama-lhe «tradição da coisa»), pode escolher outra solução: pedir o valor da casa à data do incumprimento, «determinado objectivamente», com dedução do preço convencionado, recebendo ainda de volta o sinal e a parte do preço que tenha pago (art. 442.º, n.º 2). É o chamado aumento do valor da coisa, útil quando os preços subiram desde a assinatura.

Perante essa opção, o vendedor pode opor-se, oferecendo-se para cumprir a promessa, salvo se o comprador já tiver perdido o interesse nos termos do art. 808.º (art. 442.º, n.º 3).

O comprador que recebeu a casa tem ainda um direito de retenção sobre ela, «pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte» ([art. 755.º, n.º 1, al. f)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0755)).

## Resumo: o que acontece ao sinal em cada caso

A tabela resume as consequências previstas nos artigos 442.º e 830.º do Código Civil quando o contrato-promessa não é cumprido.

| Situação | O que pode pedir a parte cumpridora | Norma |
| --- | --- | --- |
| Comprador desiste por causa que lhe é imputável | Vendedor fica com o sinal | CC, art. 442.º, n.º 2 |
| Vendedor desiste por causa que lhe é imputável | Comprador exige o sinal em dobro | CC, art. 442.º, n.º 2 |
| Vendedor desiste e o comprador já recebeu a casa | Em vez do dobro: valor da casa à data do incumprimento, menos o preço, mais o sinal e o preço pago | CC, art. 442.º, n.º 2 |
| Qualquer dos casos anteriores | Em alternativa: execução específica (sentença que substitui a escritura) | CC, arts. 442.º, n.º 3, e 830.º |
| Ambas as partes estão de acordo em desfazer o negócio | O que acordarem por escrito | CC, art. 406.º, n.º 1 |

Salvo cláusula em contrário, a perda do sinal, o dobro ou o aumento do valor esgotam a indemnização pelo incumprimento (art. 442.º, n.º 4).

## Posso obrigar o vendedor a vender? A execução específica

Sim, em muitos casos. A execução específica permite pedir ao tribunal uma «sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso» ([art. 830.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0830)). Em vez de receber dinheiro, o comprador fica com a casa, como se o vendedor tivesse assinado a escritura.

A existência de sinal costuma afastar esta possibilidade: a lei entende haver convenção em contrário «se existir sinal» (art. 830.º, n.º 2). Mas há uma exceção importante para a compra de casas: nas promessas de compra de edifício ou fração autónoma a que se refere o art. 410.º, n.º 3, o direito à execução específica «não pode ser afastado pelas partes» (art. 830.º, n.º 3).

Quem pede a execução específica tem de estar disposto a cumprir a sua parte. Se a outra parte puder invocar a exceção de não cumprimento, a ação improcede se o requerente não depositar a sua prestação, normalmente o resto do preço, no prazo fixado pelo tribunal (art. 830.º, n.º 5).

## Há alguma forma de desistir sem perder o sinal?

Há algumas hipóteses, mas nenhuma é automática:

- **Acordo com o vendedor.** As partes podem revogar o contrato e combinar a devolução total ou parcial do sinal (art. 406.º, n.º 1).
- **Cláusulas do próprio contrato.** Uma condição sobre a aprovação do crédito à habitação, a entrega de documentos ou o estado do imóvel pode permitir sair do negócio sem perder o sinal, conforme a sua redação. Se o banco recusou o crédito, comece por ver o que o contrato diz sobre isso.
- **Incumprimento do vendedor.** Se é o vendedor que falha, por exemplo porque não consegue reunir os documentos para a escritura ou porque a casa tem ónus que não revelou, a posição inverte-se.
- **Alteração anormal das circunstâncias.** A lei permite a resolução ou a modificação do contrato quando as circunstâncias em que as partes decidiram contratar sofreram uma alteração anormal e manter o contrato afete gravemente a boa-fé, desde que o risco não esteja coberto pelo próprio contrato ([art. 437.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0440)). É um regime exigente e de aplicação excecional.

## Quando falar com um advogado

As consequências dependem das cláusulas do contrato e de quem falhou e porquê. Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

- quer desistir e o sinal entregue é elevado;
- o vendedor está a adiar a escritura sem explicação ou deixou de responder;
- já recebeu as chaves e o negócio está a falhar;
- o banco recusou o crédito e o contrato não diz nada sobre isso;
- está a pensar pedir a execução específica ou a devolução do sinal em dobro;
- a casa tem hipoteca, penhora ou outro ónus que não estava previsto.

Antes de enviar qualquer carta à outra parte, convém perceber se a situação é de mora ou de incumprimento definitivo. Encontre um profissional na nossa página de [advogados em Portugal](https://asesor.legal/pt/advogados/). Se a casa que está a comprar faz parte de uma herança, confirme primeiro quem pode vender, com a ajuda do nosso guia sobre [partilha de herança](https://asesor.legal/pt/guias/partilha-de-heranca/). E se a desistência tiver a ver com o prédio, por exemplo o ruído constante de um vizinho, saiba [como apresentar queixa de um vizinho barulhento](https://asesor.legal/pt/blog/vizinho-barulhento/).

## Perguntas frequentes

### Posso cancelar a compra de uma casa depois de assinar o contrato-promessa?

Pode desistir, mas, se a desistência lhe for imputável, o vendedor pode ficar com o sinal ou pedir a execução específica (Código Civil, arts. 442.º, n.os 2 e 3, e 830.º). Sem essas consequências, só por acordo ou nos casos previstos na lei ou no contrato (art. 406.º, n.º 1).

### Posso arrepender-me da compra de uma casa?

O arrependimento, por si só, não desfaz um contrato-promessa já assinado. A regra é que o contrato deve ser cumprido (Código Civil, art. 406.º, n.º 1). Pode, no entanto, negociar com a outra parte a revogação do contrato.

### O dinheiro que entreguei como «princípio de pagamento» também é sinal?

Presume-se que sim. No contrato-promessa de compra e venda, toda a quantia entregue pelo comprador ao vendedor presume-se sinal, «ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço» (Código Civil, art. 441.º).

### Se o vendedor desistir, recebo o sinal em dobro?

Pode exigi-lo, se o incumprimento for imputável ao vendedor. Se já recebeu a casa, pode optar pelo valor da casa à data do incumprimento, com dedução do preço, ou pedir a execução específica (Código Civil, art. 442.º, n.os 2 e 3).

### Além de perder o sinal, posso ter de pagar uma indemnização?

Em regra, não. Na falta de estipulação em contrário, a perda do sinal ou o pagamento do dobro excluem outra indemnização pelo incumprimento (Código Civil, art. 442.º, n.º 4). Confirme se o seu contrato tem alguma cláusula diferente.

## Legislação e fontes

- [Código Civil, art. 406.º (eficácia dos contratos)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0406)
- [Código Civil, arts. 410.º a 413.º (contrato-promessa)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0410)
- [Código Civil, arts. 437.º, 440.º e 441.º (alteração das circunstâncias, antecipação do cumprimento e sinal)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0440)
- [Código Civil, art. 442.º (sinal)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0442)
- [Código Civil, art. 755.º (direito de retenção)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0755)
- [Código Civil, art. 808.º (perda do interesse do credor)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0808)
- [Código Civil, art. 830.º (execução específica)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0830)
- [Código Civil, art. 875.º (forma da compra e venda de imóveis)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0875)

Informação consultada a 27 de outubro de 2026.