# Contrato-promessa de compra e venda: o que deve ter Fonte: https://asesor.legal/pt/blog/contrato-promessa-compra-e-venda/ Última revisão: 2026-10-27 Publicado por: Asesor.Legal Portugal (Neurogestión SL) > Contrato-promessa de compra e venda de casa: forma escrita, reconhecimento presencial de assinaturas, licença, sinal e cláusulas habituais (art. 410.º CC). ## Resposta rápida - O contrato-promessa é o acordo pelo qual comprador e vendedor se **obrigam a fazer mais tarde** a compra e venda (Código Civil, art. 410.º, n.º 1). - Na compra de casa tem de ser feito **por escrito e assinado** por ambas as partes, se ambas se obrigam (art. 410.º, n.º 2). - Se for sobre um edifício ou fração autónoma, o documento deve ter o **reconhecimento presencial das assinaturas** e a **certificação da licença** de utilização ou de construção (art. 410.º, n.º 3). - O dinheiro entregue pelo comprador **presume-se sinal** (art. 441.º). Se alguém falhar, perde-o ou devolve-o em dobro (art. 442.º). - Pode ter **eficácia real**, oponível a terceiros, se as partes o declararem e o registarem, com forma mais exigente (art. 413.º). Entre a proposta aceite e a escritura da casa costuma passar algum tempo: o comprador precisa de tratar do crédito, o vendedor de reunir documentos, e ambos querem garantir que a outra parte não volta atrás. É para isso que serve o contrato-promessa de compra e venda, conhecido como CPCV. Neste artigo explicamos que forma deve ter, o que costuma constar dele e que cuidados ter antes de assinar, com base no Código Civil consultado a 27 de outubro de 2026. Não disponibilizamos minutas: cada contrato depende do imóvel, do financiamento e do que as partes acordarem, e uma minuta genérica pode deixar de fora precisamente o ponto que vai gerar o conflito. ## O que é um contrato-promessa de compra e venda? É um contrato em que as partes se obrigam a celebrar no futuro outro contrato, a compra e venda. O Código Civil define-o como a «convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato» e manda aplicar-lhe as regras do contrato prometido, «exceptuadas as relativas à forma» e as que não se devam considerar extensivas à promessa ([art. 410.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0410)). O contrato-promessa não transmite a propriedade. A casa só muda de dono com a compra e venda definitiva, que tem de ser feita por escritura pública ou documento particular autenticado ([art. 875.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0875)). Até lá, o que existe é uma obrigação recíproca de fazer esse negócio. A promessa pode ser: - **bilateral**, quando ambas as partes se obrigam (o vendedor a vender e o comprador a comprar), que é o caso habitual na compra de casa; - **unilateral**, quando só uma delas fica obrigada. Nesse caso, se não se fixar prazo, o tribunal pode, a pedido do promitente, fixar à outra parte um prazo para exercer o direito, findo o qual este caduca ([art. 411.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0410)). ## Que forma deve ter o contrato-promessa? Na compra de uma casa, tem de ser escrito e assinado. A lei diz que a promessa de um contrato para o qual se exija documento «só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral» ([art. 410.º, n.º 2](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0410)). Um acordo verbal, ou uma troca de mensagens, não basta. Quando a promessa diz respeito à compra de um edifício ou de uma fração autónoma, «já construído, em construção ou a construir», a lei exige mais dois elementos (art. 410.º, n.º 3): - o **reconhecimento presencial das assinaturas** dos promitentes; - a **certificação, pela entidade que faz esse reconhecimento, da existência da licença** de utilização ou de construção. Estes requisitos protegem sobretudo o comprador. Por isso, a lei estabelece que o vendedor «só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte» (art. 410.º, n.º 3). Na prática, o vendedor não se pode aproveitar da falta de reconhecimento das assinaturas para se libertar do contrato, salvo se a culpa for do comprador. ## O que deve ter um contrato-promessa de compra e venda? A lei não traz uma lista fechada de cláusulas, mas há elementos que um contrato-promessa de compra de casa normalmente inclui, porque sem eles é difícil saber o que foi prometido ou resolver um desacordo. A tabela resume os mais habituais. | Elemento | Para que serve | Base legal relacionada | | --- | --- | --- | | Identificação completa das partes (e dos cônjuges, se for o caso) | Saber quem fica obrigado a vender e a comprar | CC, art. 410.º, n.º 2 (assinatura de quem se vincula) | | Identificação do imóvel (morada, fração, dados do registo predial e da matriz) | Definir sem dúvidas o que é vendido | CC, art. 410.º, n.º 1 | | Licença de utilização ou de construção | Requisito do documento quando se trata de edifício ou fração | CC, art. 410.º, n.º 3 | | Preço e forma de pagamento | Fixar quanto se paga e quando | CC, art. 410.º, n.º 1 | | Sinal e eventuais reforços | Garantia do negócio, com regras próprias em caso de incumprimento | CC, arts. 441.º e 442.º | | Prazo e forma de marcação da escritura | Saber a partir de quando há atraso | CC, art. 808.º (prazo razoável) | | Condição relativa ao crédito à habitação | Definir o que acontece se o banco recusar o empréstimo | Cláusula acordada entre as partes | | Ónus e encargos (hipoteca, penhora) e como são cancelados | Garantir que a casa é vendida livre, se for isso o acordado | CC, art. 830.º, n.º 4 (expurgação de hipoteca) | | Entrega da casa antes da escritura (tradição) | Tem efeitos no sinal e dá direito de retenção ao comprador | CC, arts. 442.º, n.º 2, e 755.º, n.º 1, al. f) | | Reconhecimento presencial das assinaturas | Requisito de forma na promessa de edifício ou fração | CC, art. 410.º, n.º 3 | Esta lista é orientativa e não substitui a revisão do contrato concreto por um profissional. Não deve ser usada como minuta. ## Como funciona o sinal no contrato-promessa? Em resumo: o que o comprador entrega presume-se sinal. O Código Civil diz que no contrato-promessa de compra e venda «presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço» ([art. 441.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0440)). Se o negócio se fizer, o sinal é descontado no preço. Se o comprador desistir por causa que lhe seja imputável, o vendedor pode ficar com ele; se for o vendedor a falhar, o comprador pode exigir o dobro ([art. 442.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0442)). Há ainda regras próprias quando a casa já foi entregue ao comprador e quando se pede ao tribunal que substitua a escritura. Explicamos tudo isto em detalhe, com uma tabela por situação, no artigo [desistir da compra de casa: perco o sinal?](https://asesor.legal/pt/blog/desistir-compra-casa-sinal/) ## Se uma das partes não cumprir, o contrato pode ser executado? Sim. A lei permite à parte cumpridora pedir uma «sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso» ([art. 830.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0830)), a chamada execução específica. Em regra, a existência de sinal é entendida como convenção em contrário à execução específica (art. 830.º, n.º 2). Mas, nas promessas de compra de edifício ou fração autónoma a que se aplica o art. 410.º, n.º 3, esse direito «não pode ser afastado pelas partes» (art. 830.º, n.º 3). Uma cláusula que diga o contrário não tem esse efeito nestes casos. Se o imóvel tiver uma hipoteca que não seja cancelada até à transmissão, o comprador pode pedir que a sentença condene também o vendedor faltoso a entregar-lhe o montante necessário para a expurgar (art. 830.º, n.º 4). ## O que é um contrato-promessa com eficácia real? É um contrato-promessa que produz efeitos também contra terceiros. O Código Civil permite às partes atribuir eficácia real à promessa de transmissão de imóveis «mediante declaração expressa e inscrição no registo» ([art. 413.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0410)). Nesse caso, a forma é mais exigente: em regra, escritura pública ou documento particular autenticado (art. 413.º, n.º 2). Quando compensa e como se regista é uma decisão que convém tomar caso a caso, sobretudo em negócios com prazos longos até à escritura. ## O contrato-promessa passa para os herdeiros? Sim, em regra. Os direitos e obrigações do contrato-promessa que não sejam exclusivamente pessoais «transmitem-se aos sucessores das partes» ([art. 412.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0410)). Se o vendedor morrer antes da escritura, os herdeiros ficam, em princípio, obrigados a cumprir a promessa. Neste cenário entram também as regras da herança, que explicamos no guia sobre [partilha de herança](https://asesor.legal/pt/guias/partilha-de-heranca/). ## Quando falar com um advogado Um contrato-promessa mal redigido é uma das causas mais comuns de conflitos na compra de casa. Pode fazer sentido pedir a um advogado que reveja ou prepare o contrato quando: - o sinal é elevado ou há reforços de sinal ao longo do tempo; - a compra depende de crédito à habitação; - a casa tem hipoteca, penhora, obras por legalizar ou está em construção; - o vendedor é uma herança, uma empresa ou vários proprietários; - vai receber as chaves antes da escritura; - está a ponderar dar eficácia real à promessa. Encontre um profissional na nossa página de [advogados em Portugal](https://asesor.legal/pt/advogados/). Depois de mudar de casa, se o problema passar a ser a convivência no prédio, veja [o que fazer com um vizinho barulhento](https://asesor.legal/pt/blog/vizinho-barulhento/). ## Perguntas frequentes ### Como fazer um contrato-promessa de compra e venda? Por escrito, assinado por ambas as partes. Se for sobre uma casa ou fração, com reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da licença de utilização ou de construção pela entidade que faz o reconhecimento (Código Civil, art. 410.º, n.os 2 e 3). ### O contrato-promessa tem de ser feito no notário? Não necessariamente. O contrato-promessa comum exige documento escrito e, nos edifícios e frações, o reconhecimento presencial das assinaturas (Código Civil, art. 410.º, n.os 2 e 3). Só a promessa com eficácia real exige, em regra, escritura pública ou documento particular autenticado (art. 413.º, n.º 2). ### Posso usar uma minuta de contrato-promessa da internet? Os artigos do Código Civil sobre o contrato-promessa (arts. 410.º a 413.º) definem a forma, não um texto-modelo. Uma minuta genérica raramente cobre o crédito, os ónus ou a entrega da casa, por isso convém que o contrato seja revisto por um profissional antes de assinar. ### O contrato-promessa sem reconhecimento de assinaturas é válido? A lei exige o reconhecimento nas promessas de edifícios e frações, mas o vendedor só pode invocar a falta quando tenha sido culposamente causada pelo comprador (Código Civil, art. 410.º, n.º 3). As consequências concretas devem ser analisadas caso a caso. ### O valor pago no contrato-promessa é descontado no preço? Sim. O sinal é imputado na prestação devida, ou seja, abatido ao preço na escritura (Código Civil, art. 442.º, n.º 1). ## Legislação e fontes - [Código Civil, arts. 410.º a 413.º (contrato-promessa, forma, promessa unilateral, transmissão e eficácia real)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0410) - [Código Civil, arts. 440.º e 441.º (antecipação do cumprimento e sinal no contrato-promessa)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0440) - [Código Civil, art. 442.º (sinal)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0442) - [Código Civil, art. 755.º (direito de retenção)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0755) - [Código Civil, art. 808.º (perda do interesse do credor)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0808) - [Código Civil, art. 830.º (execução específica)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0830) - [Código Civil, art. 875.º (forma da compra e venda de imóveis)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0875) Informação consultada a 27 de outubro de 2026.