# Comprar casa penhorada ou em leilão: riscos e passos

Fonte: https://asesor.legal/pt/blog/comprar-casa-penhorada-leilao/
Última revisão: 2026-10-27
Publicado por: Asesor.Legal Portugal (Neurogestión SL)

> Casas penhoradas em leilão: valor de 85 % na carta fechada, caução de 5 %, 15 dias para pagar, hipotecas que caducam, ocupantes e anulação.

## Resposta rápida

- As casas penhoradas são vendidas num **processo de execução**: nos tribunais, pelo agente de execução; nas dívidas fiscais, pelas Finanças. A venda é feita **preferencialmente em leilão eletrónico** (Código de Processo Civil, art. 837.º; CPPT, art. 248.º).
- Na venda judicial por propostas em carta fechada, o valor anunciado é **85 % do valor base** e quem propõe deixa uma **caução de 5 %**. Aceite a proposta, tem **15 dias** para depositar o preço (CPC, arts. 816.º e 824.º).
- A venda executiva faz caducar hipotecas e outras garantias, que passam para o produto da venda, mas **não apaga todos os direitos** de terceiros (Código Civil, art. 824.º).
- Se a casa estiver ocupada, o comprador pode pedir a **entrega** na própria execução, com base no título de transmissão (CPC, art. 828.º; CPPT, art. 256.º, n.º 2).
- Os imóveis que já são dos bancos vendem-se por **compra e venda comum**, que não é um leilão judicial.

Informação verificada a 27 de outubro de 2026, com base nas versões em vigor do Código de Processo Civil, do Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT), do Código Civil e da Portaria n.º 282/2013. Comprar uma casa penhorada tem riscos próprios: ocupantes, encargos que se mantêm e vendas que podem ficar sem efeito. Explicamos os leilões dos tribunais e das Finanças, os pagamentos e o que verificar antes de licitar.

## Como funciona a compra de casas penhoradas?

Nos processos dos tribunais, o agente de execução decide a modalidade de venda e o valor base, depois de ouvir o exequente, o executado e os credores com garantia sobre o imóvel ([CPC, art. 812.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=1959&artigo_id=1959A0812)).

Há várias modalidades, como propostas em carta fechada, negociação particular e leilão eletrónico ([art. 811.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=1959&artigo_id=1959A0811)), mas a venda de imóveis «é feita preferencialmente em leilão eletrónico» ([art. 837.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=1959&artigo_id=1959A0837)). Sem proponentes, segue-se a negociação particular (art. 832.º, al. f)).

Para o lado do devedor, veja [o que pode e o que não pode ser penhorado](https://asesor.legal/pt/blog/o-que-pode-ser-penhorado/).

## Onde se fazem os leilões de casas penhoradas?

Nos processos judiciais, as vendas são anunciadas na Área de Serviços Digitais dos Tribunais, em tribunais.org.pt, e o anúncio deve indicar os ónus que não caducam com a venda e, sempre que possível, fotografias ([Portaria n.º 282/2013, art. 19.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=1968&artigo_id=1968A0020)).

O leilão eletrónico decorre numa plataforma gerida por entidade designada por despacho do Governo (Portaria n.º 282/2013, arts. 20.º e 21.º). O e-leiloes.pt é a plataforma de leilões eletrónicos que identifica, no seu sítio, a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. Só licitam utilizadores registados e as ofertas **não podem ser retiradas** (arts. 21.º, n.º 3, e 23.º). As condições de pagamento constam das regras da plataforma (art. 25.º): leia-as antes de licitar.

Nas dívidas às Finanças, a venda é publicitada na Internet ([CPPT, art. 249.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=256&artigo_id=256A0249)), no Portal de Venda de Bens da Administração Tributária e Aduaneira, em vendas.portaldasfinancas.gov.pt.

## Qual é o preço mínimo? Tribunal e Finanças

As regras de preço diferem entre tribunais e Finanças.

| Ponto | Venda judicial (CPC) | Venda nas Finanças (CPPT) |
| --- | --- | --- |
| Valor base do imóvel | O maior entre o valor patrimonial tributário (avaliação com menos de seis anos) e o valor de mercado (art. 812.º, n.º 3) | Urbanos: valor patrimonial tributário; rústicos: valor atualizado ou de mercado, se superior (art. 250.º, n.º 1) |
| Valor anunciado | 85 % do valor base, na carta fechada (art. 816.º, n.º 2) | 70 % no leilão eletrónico de 15 dias (arts. 248.º, n.º 2, e 250.º, n.º 5) |
| Se não houver propostas | Negociação particular (arts. 822.º, n.º 2, e 832.º) | Carta fechada a 50 % e, depois, novo leilão de 15 dias (art. 248.º, n.os 3 e 4) |
| Limite mínimo | Propostas abaixo de 85 % só com acordo de exequente, executado e credores com garantia (art. 821.º, n.º 3) | Nunca abaixo de 20 % do valor base, salvo exceções legais (art. 248.º, n.º 5) |
| Prazo para pagar | 15 dias após aceitação da proposta (art. 824.º, n.º 2) | 15 dias após a adjudicação (art. 256.º, n.º 1, al. e)) |

Os 85 % são fixados por lei para a carta fechada ([CPC, art. 816.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=1959&artigo_id=1959A0816)); no leilão eletrónico judicial, confirme o valor base no anúncio.

## Caução e pagamento do preço

Na carta fechada, a proposta leva caução de 5 % do valor anunciado, por cheque visado ou garantia bancária, e o resto do preço deposita-se em 15 dias após a aceitação ([CPC, art. 824.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=1959&artigo_id=1959A0824)).

Sem depósito, a venda fica sem efeito e o comprador **perde a caução**, podendo ainda ser executado pelo valor em falta ([art. 825.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=1959&artigo_id=1959A0825)). A mesma regra aplica-se ao leilão eletrónico (Portaria n.º 282/2013, art. 25.º).

Nas Finanças, paga-se em 15 dias após a adjudicação; acima de 500 unidades de conta pode ser autorizado o depósito de um quinto e o resto em até 12 meses. Quem não paga fica dois anos impedido de propor em vendas das Finanças ([CPPT, art. 256.º, n.os 1 e 4](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=256&artigo_id=256A0256)).

Se precisa de crédito à habitação, tenha-o confirmado antes de licitar.

## Que ónus e dívidas ficam com a casa?

O imóvel passa livre das garantias, como as hipotecas, e dos direitos reais sem registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, ressalvados os que produzem efeitos contra terceiros sem registo ([Código Civil, art. 824.º, n.os 1 e 2](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0824)). Os direitos que caducam passam para o produto da venda (n.º 3) e o registo cancela-os oficiosamente (CPC, art. 827.º, n.º 2).

Um direito real registado antes da penhora e de qualquer hipoteca pode manter-se: peça a certidão do registo predial e compare-a com o anúncio.

Os arrendamentos feitos depois da penhora são inoponíveis à execução ([CC, art. 819.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0819)). Se o arrendamento for anterior, a lei manda o adquirente suceder na posição do senhorio, «sem prejuízo das regras do registo» (art. 1057.º). Se um arrendamento antigo se mantém depende das datas e dos registos, e é questão discutida nos tribunais: peça análise jurídica antes de licitar.

## E se a casa estiver ocupada?

O comprador pode pedir, na própria execução, a entrega do imóvel contra quem o detenha, com base no título de transmissão ([CPC, art. 828.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=1959&artigo_id=1959A0828)). O agente de execução entrega os documentos e as chaves, se os houver, e notifica o executado, os arrendatários e quaisquer detentores para respeitarem o direito do comprador (art. 861.º, n.º 3).

Se for a casa de habitação principal do executado, a diligência pode ser suspensa quando um atestado médico mostre que põe em risco a vida de quem lá está, por doença aguda, e o agente de execução avisa a câmara municipal e as entidades de apoio social quando haja sérias dificuldades de realojamento (arts. 861.º, n.º 6, e 863.º, n.os 3 a 5). Nas Finanças, a entrega é pedida ao órgão de execução fiscal, que pode pedir auxílio policial (CPPT, art. 256.º, n.os 2 e 3).

Antes da venda, o depositário tem de mostrar o imóvel nas horas indicadas no anúncio (CPC, art. 818.º; CPPT, art. 249.º, n.º 6): aproveite para ver quem lá vive.

## A venda pode ser anulada ou ficar sem efeito?

Sim, em casos previstos na lei. O comprador pode pedir a anulação da venda e indemnização se, depois da venda, se descobrir um ónus ou limitação que não foi tido em conta, ou se a casa não corresponder ao anunciado ([CPC, art. 838.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=1959&artigo_id=1959A0838)).

A venda também fica sem efeito, por exemplo, se a sentença executada for anulada ou revogada, se a oposição do executado for julgada procedente ou se o imóvel não pertencia ao executado e o dono o reivindicar (art. 839.º, n.º 1). Nalguns casos, o comprador é previamente reembolsado do preço e despesas (n.º 3). O anúncio menciona se há recurso ou oposição pendente (art. 817.º, n.º 4).

Há ainda quem possa ficar com a casa no lugar do comprador: os titulares de direito de preferência (arts. 819.º e 823.º) e o cônjuge, os descendentes ou ascendentes do executado, através da remição, pagando o mesmo preço (arts. 842.º e 843.º). Nesses casos, substituem-se ao comprador, pagando o preço e as despesas da compra (art. 839.º, n.º 2).

Nas Finanças, a anulação pede-se em 90 dias quando se funde num ónus real não considerado ou em erro sobre o imóvel, e em 30 ou 15 dias noutros casos ([CPPT, art. 257.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=256&artigo_id=256A0257)).

## Casas penhoradas pelos bancos: é a mesma coisa?

Não. Muitas vezes chama-se «casa penhorada pelo banco» a um imóvel que já é do banco. Nesse caso, vende-o como qualquer proprietário, por compra e venda comum, e não em leilão judicial. Veja o que deve ter um [contrato-promessa de compra e venda](https://asesor.legal/pt/blog/contrato-promessa-compra-e-venda/) e o que acontece se [desistir da compra da casa depois de pagar o sinal](https://asesor.legal/pt/blog/desistir-compra-casa-sinal/).

Se o imóvel ainda é do devedor e está penhorado, uma venda feita à margem do processo é inoponível à execução (CC, art. 819.º). Se a penhora vem de dívidas fiscais ou à Segurança Social, veja também [a penhora das Finanças e da Segurança Social](https://asesor.legal/pt/blog/penhora-financas-seguranca-social/).

## Que impostos paga quem compra em leilão?

Os bens só são adjudicados ao comprador depois de pago o preço e «satisfeitas as obrigações fiscais inerentes à transmissão» (CPC, art. 827.º, n.º 1; CPPT, art. 256.º, n.º 5). A compra em venda executiva é uma aquisição onerosa: o IMT incide sobre as transmissões onerosas de imóveis e é devido pelos adquirentes ([Código do IMT, arts. 2.º, n.º 1](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt2.aspx), e [4.º](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt4.aspx)). Há também Imposto do Selo de 0,8 % sobre a aquisição onerosa de imóveis ([TGIS, verba 1.1](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/ccod-selo-tabgiselo.aspx)). Somam-se ao preço.

Na negociação particular ou em leilão, um imóvel pode ser vendido sem licença de utilização, ficando a legalização a cargo do comprador (CPC, arts. 833.º, n.º 6, e 834.º, n.º 3).

## Quando falar com um advogado

Pode fazer sentido ouvir um advogado antes de licitar quando:

- a certidão do registo predial mostra direitos, ações ou penhoras que não percebe;
- a casa está arrendada ou ocupada por terceiros;
- o anúncio refere recurso, oposição à execução ou oposição à penhora pendentes;
- o imóvel tem obras sem licença ou dados que não batem certo com o registo;
- depois da compra, encontrou um ónus não anunciado ou a casa não corresponde ao anúncio.

Encontre um profissional na nossa página de [advogados em Portugal](https://asesor.legal/pt/advogados/). Se o problema for um imóvel sem registo em nome de quem o vende, leia também [usucapião e justificação notarial](https://asesor.legal/pt/blog/usucapiao/).

## Perguntas frequentes

### Como funciona a compra de casa em leilão?

A casa é vendida no processo de execução, preferencialmente em leilão eletrónico; pago o preço, o agente de execução emite o título de transmissão, que é levado ao registo (Código de Processo Civil, arts. 827.º e 837.º).

### Posso comprar uma casa penhorada abaixo do valor?

Na venda judicial por carta fechada, o valor anunciado é 85 % do valor base. Nas Finanças, o leilão começa nos 70 % e, sem propostas, pode baixar, mas nunca abaixo de 20 %, salvo exceções legais (CPC, art. 816.º; CPPT, arts. 248.º e 250.º).

### O que acontece se não pagar o preço a tempo?

A venda fica sem efeito, perde a caução e pode ser executado pelo valor em falta (CPC, art. 825.º). Nas Finanças, fica ainda impedido de apresentar propostas durante dois anos (CPPT, art. 256.º, n.º 4).

### A hipoteca do banco passa para o comprador?

Não. Na venda executiva, os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia, que passam para o produto da venda (Código Civil, art. 824.º, n.os 2 e 3).

### Comprar a um banco é o mesmo que comprar em leilão?

Não. Se o imóvel já é do banco, a venda é uma compra e venda comum, com contrato-promessa e escritura, e não segue as regras da venda executiva.

## Legislação e fontes

- [Código de Processo Civil, arts. 811.º a 843.º (venda executiva)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=1959&artigo_id=1959A0811)
- [Código de Processo Civil, arts. 861.º e 863.º (entrega do imóvel)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=1959&artigo_id=1959A0861)
- [Portaria n.º 282/2013, arts. 19.º a 25.º (anúncios e leilão eletrónico)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=1968&artigo_id=1968A0020)
- [CPPT, arts. 248.º a 258.º (venda em execução fiscal)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=256&artigo_id=256A0248)
- [Código Civil, arts. 819.º e 824.º](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A0819) e [art. 1057.º (transmissão da posição do locador)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1057)
- [Código do IMT, arts. 2.º e 4.º](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt2.aspx) e [Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/ccod-selo-tabgiselo.aspx)

Informação consultada a 27 de outubro de 2026.