# Como fazer um contrato de arrendamento: o que deve ter

Fonte: https://asesor.legal/pt/blog/como-fazer-contrato-de-arrendamento/
Última revisão: 2026-10-29
Publicado por: Asesor.Legal Portugal (Neurogestión SL)

> Contrato escrito com partes, casa, fim, licença, renda e data; caução até 2 rendas; comunicação à AT no mês seguinte e imposto do selo de 10 %.

## Resposta rápida

- O contrato de arrendamento urbano **deve ser feito por escrito** (Código Civil, art. 1069.º, n.º 1).
- A casa tem de ter a aptidão para o fim do contrato atestada, designadamente pela **licença de utilização**, quando exigível (Código Civil, art. 1070.º).
- O contrato deve identificar as partes e a casa, indicar o fim (habitação ou outro), a licença, a **renda** e a **data**; outros pontos, como o prazo, constam quando aplicável (Decreto-Lei n.º 160/2006).
- Rendas antecipadas: no máximo **dois meses**, com acordo escrito; caução até ao valor de **duas rendas** (Código Civil, art. 1076.º).
- O senhorio comunica o contrato à Autoridade Tributária até ao **fim do mês seguinte** ao início e paga imposto do selo de **10 %** sobre uma renda mensal (Código do Imposto do Selo, art. 60.º; Tabela Geral, verba 2).

Informação verificada a 29 de outubro de 2026 no Código Civil (versão consolidada mais recente, Lei n.º 29/2026), no Decreto-Lei n.º 160/2006, no NRAU e no Código do Imposto do Selo publicado no Portal das Finanças. Explicamos o que tem de constar num contrato de arrendamento, os limites às rendas antecipadas e à caução e as obrigações perante as Finanças. Não disponibilizamos uma minuta: cada contrato deve ser adaptado ao caso.

Está em discussão no Parlamento uma reforma do arrendamento (Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª), que pode alterar o Código Civil e o NRAU, incluindo regras sobre cauções. À data desta verificação, tinha sido aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026 e estava em apreciação na especialidade, sem votação final nem publicação. Este artigo descreve a lei em vigor.

## O contrato de arrendamento tem de ser escrito?

Sim. O Código Civil diz que «o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito» ([art. 1069.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1069)). Não é exigida escritura pública nem reconhecimento de assinaturas por esta norma: basta um documento escrito assinado pelas partes.

Se o contrato não for reduzido a escrito por causa que não seja imputável ao inquilino, este pode provar o arrendamento por qualquer meio, mostrando que usou a casa sem oposição do senhorio e pagou renda durante seis meses (art. 1069.º, n.º 2). Para o senhorio, ficar sem contrato escrito é arriscado: limita, por exemplo, o recurso ao procedimento especial de despejo. Explicamos porquê em [o senhorio pode despejar um inquilino sem contrato?](https://asesor.legal/pt/blog/despejar-inquilino-sem-contrato/).

## O que deve ter um contrato de arrendamento

O Código Civil remete para um diploma próprio a definição dos «elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter» (art. 1070.º, n.º 2). Esse diploma é o [Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/160-2006-538613). Na redação publicada em 2006, o seu art. 2.º manda que do contrato escrito conste:

| Elemento | O que indicar |
| --- | --- |
| Partes | Identidade do senhorio e do inquilino, incluindo naturalidade, data de nascimento e estado civil |
| Casa | Identificação e localização do imóvel ou da parte arrendada |
| Fim | Habitação ou fim não habitacional; se for habitação não permanente, o motivo da transitoriedade |
| Licença de utilização | Número, data e entidade emitente, ou a referência a não ser exigível |
| Renda | O valor da renda |
| Data | A data da celebração |

O art. 3.º do mesmo diploma acrescenta elementos a incluir «quando aplicável», entre eles a identificação das zonas de uso privativo e comum e dos anexos, o número de inscrição na matriz predial, o regime da renda ou da sua atualização, o prazo e a existência de regulamento do condomínio. Manda também anexar, assinado pelas partes, um documento que descreva o estado de conservação da casa.

Esse documento sobre o estado da casa é especialmente útil: se não existir, presume-se que a casa foi entregue ao inquilino em bom estado de manutenção (Código Civil, art. 1043.º, n.º 2). Fotografias datadas, anexas ao contrato, ajudam a evitar discussões no fim.

O Decreto-Lei n.º 160/2006 foi alterado depois da publicação. A lista acima segue o texto publicado no Diário da República em 2006; antes de assinar, confirme com um advogado a redação em vigor.

A falta de algum destes elementos não torna o contrato automaticamente inválido, quando possa ser suprida nos termos gerais (art. 4.º do mesmo diploma).

## É preciso licença de utilização para arrendar?

Em regra, sim. O arrendamento urbano «só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível» ([Código Civil, art. 1070.º, n.º 1](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1069)). O contrato deve indicar a licença ou a razão pela qual não é exigível.

Há casos especiais, por exemplo edifícios muito antigos, e a lei prevê consequências quando a licença falta ou quando a casa é arrendada para um fim diferente do licenciado. Como essas regras dependem da redação atual do Decreto-Lei n.º 160/2006 e do regime urbanístico, confirme-as no caso concreto. O mesmo vale para a certificação energética do imóvel, que tem regras próprias e que não tratamos neste artigo: informe-se junto de um advogado ou de um perito qualificado antes de anunciar a casa.

## Qual o prazo do contrato?

O prazo é uma das cláusulas mais importantes. Se nada for dito, o contrato considera-se celebrado por prazo certo de cinco anos; e, para habitação permanente, o prazo certo não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 anos (Código Civil, arts. 1094.º, n.º 3, e 1095.º, n.º 2). Contratos mais curtos só são possíveis para habitação não permanente ou fins especiais transitórios, que devem estar indicados no contrato. Explicamos estas regras, e a renovação automática, em [contrato de arrendamento por 6 meses ou 1 ano: pode ser?](https://asesor.legal/pt/blog/duracao-minima-contrato-de-arrendamento/).

O prazo também determina com que antecedência o inquilino pode sair; veja [posso sair antes do fim do contrato de arrendamento?](https://asesor.legal/pt/blog/sair-antes-do-fim-do-contrato-de-arrendamento/).

## Quantas rendas pode o senhorio pedir adiantadas e qual a caução máxima?

A lei limita as duas coisas. O Código Civil diz que «o pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses» e que as partes podem caucionar o cumprimento das obrigações «até ao valor correspondente a duas rendas» ([art. 1076.º, n.os 1 e 2](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1076), na redação em vigor).

Exemplo, apenas para ilustrar: numa renda de 800 €, o senhorio pode acordar por escrito receber até dois meses de renda adiantados (1600 €) e pedir uma caução até 1600 €. Pedir mais do que isto ultrapassa os limites do art. 1076.º.

A forma de atualizar a renda também deve ficar escrita. Se o contrato nada disser, a renda pode ser atualizada uma vez por ano, segundo os coeficientes oficiais, com aviso escrito de pelo menos 30 dias (Código Civil, art. 1077.º).

## Que outras cláusulas convém incluir

Muitos conflitos nascem de pontos que o contrato não resolveu. Vale a pena deixar escrito:

- **Quem paga o quê**: água, luz, gás, internet, condomínio e quem é titular de cada contrato de fornecimento (veja [o senhorio pode cortar a água e a luz?](https://asesor.legal/pt/blog/senhorio-pode-cortar-agua-e-luz/));
- **Obras**: as de conservação cabem ao senhorio, salvo estipulação em contrário, e o inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou com autorização escrita (Código Civil, art. 1074.º); veja [obras no arrendamento](https://asesor.legal/pt/blog/obras-no-arrendamento/);
- **Domicílio para comunicações**: a lei exige que as comunicações sobre cessação, atualização de renda e obras sejam escritas e enviadas por carta registada com aviso de receção (NRAU, art. 9.º);
- **Data e forma de pagamento da renda**, de preferência por transferência bancária, que deixa prova (sobre atrasos, veja [renda em atraso](https://asesor.legal/pt/blog/renda-em-atraso/));
- **Inventário do recheio**, se a casa for mobilada.

## Como comunicar o contrato às Finanças e pagar o imposto do selo

Depois de assinado, o contrato tem de ser comunicado à Autoridade Tributária. A lei diz que «os locadores e sublocadores comunicam à Autoridade Tributária e Aduaneira os contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como as suas alterações e cessação», e que a comunicação é feita «até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento», em declaração de modelo oficial ([Código do Imposto do Selo, art. 60.º, n.os 1 e 2](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/selo60.aspx)). Se o senhorio não o fizer, o inquilino pode fazê-lo (n.º 4).

O arrendamento paga imposto do selo de **10 %** «sobre a renda ou seu aumento convencional, correspondentes a um mês» ([Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/ccod-selo-tabgiselo.aspx)). O imposto é devido pelo senhorio ([art. 2.º, n.º 5](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/selo2.aspx)) e é pago no mesmo prazo da comunicação ([art. 44.º, n.º 6](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/selo44.aspx)). Numa renda de 800 €, o imposto é de 80 €.

Esta comunicação não é só uma formalidade fiscal: o procedimento especial de despejo só pode ser usado em contratos cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC ([NRAU, art. 15.º, n.º 5](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0015)).

## Quando falar com um advogado

Pode fazer sentido ouvir um advogado quando:

- vai arrendar pela primeira vez e quer um contrato adaptado à sua situação, e não um modelo genérico;
- o imóvel não tem licença de utilização ou tem um uso licenciado diferente;
- quer um contrato de curta duração e precisa de justificar a transitoriedade;
- há vários proprietários, uma herança indivisa ou a casa está em nome de uma empresa;
- é inquilino e o contrato que lhe apresentaram tem cláusulas que lhe parecem abusivas.

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## Perguntas frequentes

### Posso fazer um contrato de arrendamento simples, eu mesmo?

Pode, desde que seja escrito e contenha os elementos exigidos pela lei (Código Civil, arts. 1069.º e 1070.º; Decreto-Lei n.º 160/2006). Um modelo genérico raramente cobre tudo; convém que seja revisto antes de assinar.

### O contrato de arrendamento tem de ser reconhecido no notário?

O Código Civil exige apenas que seja celebrado por escrito (art. 1069.º, n.º 1). Esta norma não impõe escritura pública nem reconhecimento de assinaturas.

### Qual é a caução máxima num arrendamento?

O valor correspondente a duas rendas. As rendas adiantadas também estão limitadas a dois meses, com acordo escrito (Código Civil, art. 1076.º).

### Quem paga o imposto do selo do contrato de arrendamento?

O senhorio. O imposto é de 10 % sobre uma renda mensal e é pago até ao fim do mês seguinte ao início do contrato (Código do Imposto do Selo, arts. 2.º, n.º 5, 44.º, n.º 6, e 60.º; Tabela Geral, verba 2).

### E se o senhorio não registar o contrato nas Finanças?

O inquilino pode comunicá-lo à Autoridade Tributária (Código do Imposto do Selo, art. 60.º, n.º 4). Sem selo liquidado nem rendas declaradas, o senhorio não pode usar o procedimento especial de despejo (NRAU, art. 15.º, n.º 5).

### Um contrato promessa de arrendamento também tem de ser comunicado?

Sim. A lei inclui as promessas na comunicação à AT, com prazo contado a partir da disponibilização da casa, e a verba 2 tributa a promessa quando seguida dessa disponibilização (Código do Imposto do Selo, art. 60.º, n.os 1 e 2; Tabela Geral, verba 2).

## Legislação e fontes

- [Código Civil, arts. 1069.º e 1070.º (forma e requisitos de celebração)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1069)
- [Código Civil, arts. 1076.º e 1077.º (antecipação de rendas, caução e atualização)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1076)
- [Código Civil, arts. 1094.º e 1095.º (duração do contrato)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1094)
- [Código Civil, art. 1043.º (estado da casa na entrega)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1043)
- [Código Civil, art. 1074.º (obras)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=775&artigo_id=775A1074)
- [Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto (elementos do contrato de arrendamento), Diário da República](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/160-2006-538613)
- [NRAU, art. 9.º (comunicações entre as partes)](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0009)
- [NRAU, art. 15.º (procedimento especial de despejo), na redação da Lei n.º 56/2023](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?tabela=leis&so_miolo=&nid=691&artigo_id=691A0015)
- [Código do Imposto do Selo, art. 60.º (comunicação dos contratos), Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/selo60.aspx)
- [Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2 (arrendamento), Portal das Finanças](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/ccod-selo-tabgiselo.aspx)
- [Código do Imposto do Selo, art. 2.º (sujeito passivo)](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/selo2.aspx) e [art. 44.º (prazo de pagamento)](https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/selo44.aspx)
- [Assembleia da República, Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª (reforma do arrendamento, em especialidade)](https://www.parlamento.pt/ActividadeParlamentar/Paginas/DetalheIniciativa.aspx?BID=377135)

Informação consultada a 29 de outubro de 2026.